I documenti che servono al notaio per una compravendita

Spesso la domanda che viene rivolta al Notaio è quella relativa ai documenti necessari per effettuare la stipula di una compravendita.

Documenti da fornire al Notaio allo scopo di poter compiere gli accertamenti in ordine alla titolarità , libera commerciabilità e regolarità dell’immobile ed all’assenza di vizi o comunque elementi pregiudizievoli alla stipula dell’atto.

1  –   IL TITOLO DI PROVENIENZA

Il documento principe che dovrà essere fornito è

il titolo di acquisto dell’immobile da parte del venditore , che potrà essere costituito da;

A) un atto notarile ( compravendita, donazione,permuta, ecc…)

da precisare che se l’immobile sia stato costruito dal venditore, persona fisica o società, sarà necessario acquisire l’atto di acquisto dell’area sulla quale è stata realizzata la costruzione;

qualora invece pervenga per successione :

B) il  verbale di pubblicazione del testamento se il bene è stato attribuito mediante un testamento;

o comunque anche per il caso precedente, la dichiarazione di successione qualora l’attribuzione sia stata effettuata in seguito a successione ereditaria, dalla legge;

a cui aggiungere anche lo stesso atto di provenienza sopraindicato effettuato dal defunto ( ciò in quanto l’atto notarile contiene una serie di informazioni che non sono presenti nella dichiarazione di successione).

va però precisato che la successione non costituisce comunque un titolo certo per l’attribuzione della titolarità di un qualsiasi diritto sull’immobile in quanto dipende da fatti che secondo il nostro ordinamento è difficle appurare con assoluta certezza.

Infatti i beni vengono attribuiti dalla legge in base al rapporto di parentela  ( cioè in base al grado del rapporto) ed al numero dei soggetti che hanno tale rapporto ( la quota può mutare a seconda che vi siano o meno fratelli, genitori o figli ed in quale numero essi siano).

L’esistenza di tali soggetti è infatti impossibile da accertare secondo l’ordinamento del nostro stato civile; è impossibile appurare se una persona abbia o meno figli o quanti essi siano, come non si può prevedere se sarà richiesto il riconoscimento dopo la morte della maternità o paternità o verrà rinvenuto un testamento.

Pertanto per garantire i diritti dell’acquirente di un immobile pervenuto per successione si rende necessario procedere alla trascrizione dell’accettazione tacita dell’eredità che a norma dell’art.534 c.c. fa salvi  i diritti dell’acquirente in buona fede quando la trascrizione di tale accettazione e dell’atto di compravendita precede la trascrizione dell’acquisto dall’erede vero o della domanda giudiziale contro l’erede apparente.

Osservazione comune della clientela è che comunque gli eredi si potrebbero rilevare dalla dichiarazione di successione, ma ciò è palesemente errato in quanto nella dichiarazione di successione il dichiarante può indicare chiunque come erede senza che l’ufficio delle Entrate debba svolgere alcun controllo di veridicità se non pretendere l’esibizione del certificato di morte del defunto ed una dichiarazione sostitutiva del dichiarante che attesta quali siano gli eredi  .

E’ comunque necessario esibire la dichiarazione di successione in quanto il Notaio non potrà ricevere l’atto se prima non sia stata presentata la detta dichiarazione.

Pertanto qualora si voglia acquistare un immobile pervenuto per successione sarà necessario richiedere anche l’atto di acquisto da parte del defunto, dell’immobile in oggetto.

2 – CERTIFICAZIONE DELLO STATO MATRIMONIALE PATRIMONIALE

Qualora il venditore sia una persona fisica è spesso necessario accertare il suo regime patrimoniale .

Ciò in quanto se fosse coniugato in regime di comunione legale dei beni ed il bene fosse compreso nella comunione legale  per la vendita sarebbe necessario il consenso del coniuge.

Pertanto è sempre necessario accertare se il venditore fosse coniugato al momento dell’acquisto ed in che regime patrimoniale con il coniuge si trovasse allora e si trovi oggi.

Per verificare ciò è sufficiente farsi consegnare un estratto per riassunto degli atti di matrimonio con annotazioni a margine , se trattasi di un soggetto coniugato, altrimenti un certificato di stato libero per accertare che  non sia coniugato o non sia più coniugato .

3 – URBANISTICA

Ai fini della validità dell’atto di trasferimento che abbia ad oggetto fabbricati è necessario indicare gli estremi del primo titolo edilizio che ne ha legittimato l’edificazione.

Tale titolo è quindi la licenza di costruzione ( fino al 1977) , la concessione edilizia ( dal 1977 al 2001) o il permesso di costruire ( dopo il 2001) ed occorre menzionarne il numero e la data.

In alternativa qualora la costruzione dell’immobile sia iniziata prima del 1° settembre 1967 è sufficente inserire nell’atto una dichiarazione sostitutiva di atto notorio del venditore che attesti tale circostanza.

Pertanto negli atti notarili stipulati prima del febbraio 1985 sono indicati obbligatoriamente gli estremi dei titoli edilizi , altrimenti è necessario comunque fornirli al Notaio per la stipula della compravendita.

Particolare attenzione va riservata alle domande di concessione in sanatoria.

Nel tempo sono stati varati tre leggi che hanno consentito tali ” condoni”:

la prima nel 1985, la seconda nel 1994, la terza nel 2003.

Tali normative hanno consentito di ottenere a posteriori un valido titolo edilizio previo pagamento di somme a titolo di oblazione e contributi concessori.

E’ pertanto necessario ottenere copia della domanda di concessione in sanatoria e dei bollettini postali od altri mezzi di pagamento utilizzati per versare le somme dovute per oblazione ed oneri concessori ( se questi ultimi sono dovuti).

Inoltre qualora l’area su cui sorge l’immobile sia soggetta a vincoli ( paesaggistici, archeologici, ecc..) sarà necessario richiedere copia del parere in merito .

Qualora oggetto di trasferimento sia un terreno è necessario richiedere il certificato di destinazione urbanistica che indica la destinazione del bene secondo il piano regolatore o gli strumenti urbanistici.

Tale certificato andrà allegato all’atto notarile a pena di nullità.

Va ricordato che nell’incarico professionale che viene conferito al Notaio per la stipula dell’atto avente ad oggetto un immobile non è compreso l’accertamento della regolarità urbanistica dell’immobile dal punto di vista sostanziale.

Vale a dire che non spetta al Notaio effettuare gli accertamenti diretti a verificare la conformità dell’immobile ai titoli edilizi ed alla normativa urbanistica.

Tali indagini se opportune dovranno essere affidate dal cliente ad un tecnico di sua fiducia che reperirà presso il Comune la documentazione necessaria.

Compito del Notaio è solo la verifica della regolarità formale dei titoli e documenti che attestino la regolarità urbanistica dell’immobile che gli vengono presentati

 

4 – COMPROMESSO O PROPOSTA ACCETTATA

 

Altro documento da consegnare al Notaio è la proposta di acquisto accettata dal venditore e/o il compromesso stipulato tra acquirente e venditore.

La normativa in materia di imposta di registro pone a carico di entrambe le parti l’obbligo di provvedere alla sua registrazione entro venti giorni dalla stipula;

ciò quando la proposta od il compromesso è stipulato senza l’intervento di un’agenzia immobiliare , perché in questo caso l’obbligo grava anche sulla stessa agenzia.

 

5 – TRACCIABILITA’

 

Vanno forniti anche gli assegni relativi a tutti i versamenti effettuati prima della stipula dell’atto notarile.

Così siano essi circolari o bancari o postali.

Al pari dei bonifici effettuati.

Da sottolineare che i versamenti in contanti sono ammessi ora fino all’importo di euro 3.000, ma non è possibile frazionare il prezzo in tanti versamenti sotto la soglia.

Questo perché il limite va considerato per l’intera operazione, e qualora questa sia di importo superiore ad euro 3.000, non sarà possibile effettuare tanti versamenti inferiori ad euro 3000 ciascuno.

Tra i documenti che rientrano nella tracciabilità vi sono anche gli assegni od i bonifici che vengono corrisposti all’agenzia immobiliare.

Ovviamente in questo caso se la provvigione ammonta ad una cifra inferiore ad euro 3000 il versamento potrà essere effettuato in contanti

6- ATTESTATO DI PRESTAZIONE ENERGETICA

Attestazione che ha validità 10 anni dal suo rilascio

Per questo si rimanda ad altra pagina di questo sito che fornisce tutte le informazioni

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