La legge sull’affrancazione del prezzo massimo di cessione

LEGGE N.136/2018

Con la legge n.136 del 17 dicembre 2018 è. stata introdotta una importante modifica alla legge n.448/1998

Infatti è stato modificato l’art.31 della detta legge che aveva innescato la oramai arcinota sentenza delle Sezioni Unite della Suprema Corte in materia di edilizia convenzionata.

Tale sentenza delle Sezioni Unite aveva affermato il principio secondo il quale il vincolo del prezzo massimo di cessione riguardava non solo il primo atto di cessione tra il soggetto realizzatore dell’intervento ed il rimo acquirente, ma anche tutti i successivi trasferimenti dell’immobile configurandosi come onere reale

Il vincolo , ricordiamolo, deriva dall’art.35 della legge n.865/1971 che al comma 8 lettera e) richiede che nelle convenzioni stipulate dal Comune per le assegnazione di aree comprese in Piani di zona  vi sia inserita una clausola che determini il prezzo massimo di cessione degli alloggi.

Questa norma riguardava soltanto gli immobili realizzati su aree concesse dal Comune in diritto di superficie, perché al comma 10 dello stesso articolo 35 veniva regolata la cessione in proprietà

AREE CEDUTE IN DIRITTO DI PROPRIETA’

Per gli immobili realizzati su aree concesse in diritto di proprietà il regime era totalmente diverso in quanto esisteva un divieto di alienazione decennale , terminato il quale il trasferimento poteva avvenire solo in favore di soggetti che avessero i requisiti per acquistare alloggi economici e popolari previa determinazione del corrispettivo dall’ufficio tecnico erariale.

Questo fino all’entrata in vigore della legge Ferrarini Botta e cioè fino al 15 marzo 1992 che aboliva completamente tali limitazioni.

Pertanto per gli immobili realizzati in base alle convenzioni urbanistiche stipulate prima del 15 marzo 1992 venendo meno il divieto, allo stato attuale ritengo che nessun vincolo di prezzo massimo esista per tali alloggi.

Allo stesso modo credo si possa ritenere per le convenzioni stipulate a partire dal 15 marzo 1992 e fino al 1* gennaio 1997 , data in cui è entrata in vigore la legge n.662/1996.

Questa legge ha obbligato i Comuni che intendono stipulare convenzioni che assegnino aree in diritto di proprietà ad adeguarsi alle convenzioni ex lege n.10/1977 ( legge Bucalossi) e ad introdurre un prezzo massimo di cessione degli alloggi.

Con la sanzione della nullità per la pattuizione di un prezzo superiore.

LE MOTIVAZIONI DELLA NUOVA LEGGE

Pertanto si era venuta a determinare una situazione esplosiva tra coloro i quali avevano venduto alloggi al prezzo libero di mercato e coloro i quali li avevano acquistati prima della sentenza della Suprema Corte.

Acquirenti e venditori avevano negoziato un prezzo superiore a quello massimo in perfetta buona fede, in quanto sia loro che il Notaio erano fermamente convinti che la norma sul prezzo massimo si applicasse al solo primo trasferimento tra il soggetto realizzatore dell’intervento ( di solito il costruttore) ed il primo assegnatario.

In questa convinzione sostenuti da alcune rare sentenze e dai pareri scritti dei vari comuni .

Così tale situazione apriva praterie sterminate di contenziosi esponendo tutti coloro che avevano venduto un immobile al prezzo libero di mercato alla restituzione dell’eccedenza rispetto al prezzo massimo in quanto dopo la pronuncia delle Sezioni Unite il prezzo divenuto illegittimo veniva sostituito ex lege  dal prezzo massimo.

L’intenzione del legislatore è chiaramente quella di disinnescare tale bomba giuridica ed evitare il sorgere di decine di migliaia di cause che avrebbero affollato i Tribunali italiani.

Pertanto tale intervento normativo nell’intenzione di chi lo ha ideato deve avere necessariamente effetti retroattivi.

Deve cioè far sì che la convenzione con la quale viene eliminato il prezzo massimo metta la parola fine ai potenziali contenziosi che possano riguardare tutti gli atti di trasferimento dell’immobile affrancato

Così si mette un freno alle richieste di risarcimento e di restituzione di tutti gli acquirenti dello stesso immobile che si siano succeduti nel tempo allorchè il nuovo comma 49  recita;

“ In pendenza della rimozione dei vincoli di cui ai commi 49 bis e 49 ter il contratto di trasferimento non produce effetti limitatamente alla differenza tra il prezzo convenuto ed il prezzo vincolato.

L’eventuale pretesa di rimborso della predetta differenza, a qualunque titolo richiesto, si estingue con la rimozione dei vincoli di cui ai commi 49 bis e 49 ter ………..

Le disposizioni di cui al comma 1 si applicano anche agli immobili oggetto dei contratti stipulati prima dell’entrata in vigore della legge di conversione del presente decreto, pertanto con effetto retroattivo.

L’effetto retroattivo era infatti l’unica soluzione per prevenire una serie infinita di controversie.

E per raggiungere il risultato proposto il legislatore ha concesso la legittimazione a richiedere l’affrancazione a chiunque persona fisica sia portatore di un interesse in tal senso.

Non solo pertanto il titolare attuale del diritto di proprietà ( anche superficiaria ) ma anche i titolari precedenti ed i loro eredi.