AGEVOLAZIONI PER ACQUISTO DI FABBRICATI DA RICOSTRUIRE

Nell’anno 2019 si segnala la nuova normativa volta a incentivare il settore dell’edilizia attraverso una tassazione agevolata degli atti trasferimento di fabbricati destinati alla demolizione per consentirne la ricostruzione e vendita-

Infatti l’articolo 7 del decreto legge 30 aprile 2019, n. 34 (“Misure urgenti di crescita economica e per la risoluzione di specifiche situazioni di crisi”), convertito in  legge 28 giugno 2019, n. 58, stabilisce: “Sino al 31 dicembre 2021, per i trasferimenti di interi fabbricati, a favore di imprese di costruzione o di ristrutturazione immobiliare, anche nel caso di operazioni ai sensi dell’articolo 10 del decreto del Presidente della Repubblica 26 ottobre 1972, n. 633, che, entro i successivi dieci anni, provvedano alla demolizione e ricostruzione degli stessi, anche con variazione volumetrica rispetto al fabbricato preesistente, ove consentita dalle vigenti norme urbanistiche, o eseguano, sui medesimi fabbricati, gli interventi edilizi previsti dall’articolo 3, comma 1, lettere b), c) e d), del testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, in entrambi i casi conformemente alla normativa antisismica e con il conseguimento della classe energetica NZEB, A o B, e procedano alla successiva alienazione degli stessi, anche se suddivisi in più unità immobiliari qualora l’alienazione riguardi almeno il 75 per cento del volume del nuovo fabbricato, si applicano l’imposta di registro e le imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di euro 200 ciascuna. Nel caso in cui le condizioni di cui al primo periodo non siano adempiute nel termine ivi previsto, sono dovute le imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura ordinaria, nonché una sanzione pari al 30 per cento delle stesse imposte. Sono altresì dovuti gli interessi di mora a decorrere dalla data di acquisto del fabbricato di cui al primo periodo” .

Si segnalano due risposte ad interpello dell’Agenzia delle Entrate che hanno chiarito alcuni aspetti di tale agevolazione.

Prima

Risposta n. 515

OGGETTO: Interpello Art. 11, legge 27 luglio 2000, n. 212- agevolazioni previste dall’art. 7, del d.l. n. 34 del 2019 e dall’art. 16, co. 1-septies del d.l. n.63 del 2013

Con l’istanza di interpello specificata in oggetto, e’ stato esposto il seguente

QUESITO

La ALFA società cooperativa (di seguito “Istante”) rappresenta che intende acquistare un edificio residenziale composto da più unità immobiliari e realizzato anteriormente al 01/09/1967.
Evidenzia che tale edificio era stato in precedenza alienato dalla proprietaria alla società BETA s.r.l. (di seguito “Società”), la quale aveva ottenuto nel mese di (…) il rilascio di un permesso di costruire n. 12345 per la “Ricomposizione ed ampliamento di un edificio residenziale”.
In particolare, il progetto prevedeva “la redistribuzione della volumetria esistente, e del relativo ampliamento assentito, mediante la demolizione di tutto il compendio immobiliare a tutt’oggi esistente”.
La Società avviava quindi i lavori, realizzando le fondamenta ed il piano interrato delle cinque unità immobiliari previste dal progetto approvato, nonché il frazionamento dei mappali.
Tuttavia, con sentenza n. (…), il Tribunale di (…) dichiarava il fallimento della predetta società e, con successiva sentenza n. (…), accertava l’inefficacia della compravendita stipulata con l’originaria proprietaria.
L’interpellante, interessata ad acquistare il compendio in questione ed a proseguire gli interventi iniziati dalla società dichiarata fallita, chiede se siano applicabili le agevolazioni previste dall’art. 7, del d.l. n. 34 del 2019 e dall’art. 16, co. 1-septies del d.l. n. 63 del 2013.

SOLUZIONE INTERPRETATIVA PROSPETTATA DAL CONTRIBUENTE

L’Istante evidenzia che l’acquisto degli immobili in questione avverrà entro il 31/12/2021 e l’esecuzione dei lavori assentiti entro i successivi dieci anni, per poi procedere all’assegnazione ai soci entro diciotto mesi dalla conclusione degli stessi.
Precisa che gli immobili ricostruiti conseguiranno la classe energetica A o superiore, ed una riduzione del rischio sismico di almeno due classi.
L’istante rileva, inoltre, che “la ricostruzione non avverrebbe nel rispetto della sagoma originaria e della relativa area di sedime, caratterizzandosi l’intervento in questione per una redistribuzione della volumetria esistente (…) e, quindi
dell’ampliamento assentito, su 5 unità abitative costituenti un condominio orizzontale
“. Posto che l’aumento volumetrico è stato autorizzato dal Comune di (…) in conformità alle norme urbanistiche vigenti (Piano Casa), l’istante ritiene che ciò non comporti la realizzazione di una nuova costruzione, “ma piuttosto (..) un intervento di ristrutturazione e di recupero del patrimonio edilizio esistente”.
Sottolinea, a tal proposito, come l’art. 16, co. 1-septies del d.l. n. 63 del 2013, anche nel testo modificato dall’art. 8 del d.l. n. 34 del 2019, preveda la possibilità di aumentare la volumetria rispetto al preesistente, senza specificare come la stessa debba
essere redistribuita.

Per le ragioni sopra esposte, l’Istante ritiene che sussistano i presupposti per applicare le disposizioni agevolative di cui all’art. 7, del d.l. n. 34 del 2019 ed all’art. 16, co. 1-septies sopra citato.

PARERE DELL’AGENZIA DELLE ENTRATE

L’articolo 7 del decreto legge 30 aprile 2019, n. 34 (“Misure urgenti di crescita economica e per la risoluzione di specifiche situazioni di crisi”), convertito con modificazioni dalla legge 28 giugno 2019, n. 58, prevede che: “Sino al 31 dicembre 2021, per i trasferimenti di interi fabbricati, a favore di imprese di costruzione o di ristrutturazione immobiliare, anche nel caso di operazioni ai sensi dell’articolo 10 del
decreto del Presidente della Repubblica 26 ottobre 1972, n. 633, che, entro i successivi dieci anni, provvedano alla demolizione e ricostruzione degli stessi, anche con variazione volumetrica rispetto al fabbricato preesistente, ove consentita dalle vigenti norme urbanistiche, o eseguano, sui medesimi fabbricati, gli interventi edilizi
previsti dall’articolo 3, comma 1, lettere b), c) e d), del testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, in entrambi i casi conformemente alla normativa antisismica e con il conseguimento della classe energetica NZEB, A o B, e procedano
alla successiva alienazione degli stessi, anche se suddivisi in più unità immobiliari qualora l’alienazione riguardi almeno il 75 per cento del volume del nuovo fabbricato, si applicano l’imposta di registro e le imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di euro 200 ciascuna.
Nel caso in cui le condizioni di cui al primo periodo non siano adempiute nel termine ivi previsto, sono dovute le imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura ordinaria, nonché una sanzione pari al 30 per cento delle stesse imposte. Sono altresì dovuti gli interessi di mora a decorrere dalla data di acquisto del fabbricato di
cui al primo periodo” .

Tale disposizione prevede, quindi, che le imposte di registro, ipotecaria e
catastale siano dovute nella misura fissa di euro 200 ciascuna ove ricorrano le seguenti
condizioni:
– l’acquisto deve essere effettuato entro il 31 dicembre 2021 da imprese che
svolgono attività di costruzione o ristrutturazione di edifici;
– l’acquisto deve avere come oggetto un “intero fabbricato” indipendentemente
dalla natura dello stesso.
Il soggetto che acquista l’intero fabbricato, inoltre, entro 10 anni dalla data di
acquisto deve provvedere:
– alla demolizione e ricostruzione di un nuovo fabbricato anche con variazione
volumetrica, ove consentito dalle normative urbanistiche ovvero,
– ad eseguire interventi di manutenzione straordinaria, interventi di restauro e
risanamento conservativo o interventi di ristrutturazione edilizia individuati dall’art. 3,
comma 1, lettere b), c) e d) del d.P.R. n. 380 del 2001.
In entrambi i casi (ricostruzione o ristrutturazione edilizia) il nuovo fabbricato
deve risultare conforme alla normativa antisismica e deve conseguire una delle classi energetiche NZEB (“Near Zero Energy Building”), A o B;
– all’alienazione delle unità immobiliari il cui volume complessivo superi il 75 per cento del volume dell’intero fabbricato.
Qualora non siano rispettate le condizioni sopra richiamate, in base alle quali è stata concessa l’agevolazione in sede di acquisto del fabbricato, le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono dovute nella misura ordinaria con l’applicazione della sanzione del 30 per cento delle stesse imposte.
Considerato che la norma intende agevolare i trasferimenti di interi fabbricati, a favore di imprese di costruzione o di ristrutturazione immobiliare, si rammenta che nella definizione di imprese costruttrici, rientrano, tra l’altro, le cooperative edilizie che
costruiscono, anche avvalendosi di imprese appaltatrici, alloggi da assegnare ai propri
soci (cfr. circolare n. 18/E del 29 maggio 2013).
Per le suesposte motivazioni, nel rispetto delle condizioni sopra illustrate, si ritiene che l’Istante possa applicare la disposizione agevolativa di cui al citato articolo 7 del decreto legge 30 aprile 2019, n. 34 in ordine alla fattispecie ivi descritta.
In relazione al secondo quesito, si rappresenta che il comma 1-septies dell’art. 16 del decreto legge n. 63 del 2013, inserito dall’art. 46-quater del decreto legge n. 50 del 2017 (convertito con modificazioni dalla legge n. 96 del 2017 e successivamente modificato dall’art. 8, comma 1 del decreto legge 30 aprile 2019, n. 34) prevede che “qualora gli interventi di cui al comma 1-quater (del medesimo art. 16) siano
realizzati nei comuni ricadenti nelle zone classificate a rischio sismico 1, 2 e 3 (…)
mediante demolizione e ricostruzione di interi edifici, allo scopo di ridurne il rischio sismico, anche con variazione volumetrica rispetto all’edificio preesistente, ove le norme urbanistiche consentano tale aumento, eseguiti da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare che provvedano, entro diciotto mesi dalla data di
conclusione dei lavori, alla successiva alienazione dell’immobile, le detrazioni
dall’imposta di cui al primo e al secondo periodo del medesimo comma 1-quater spettano all’acquirente delle unità immobiliari, rispettivamente nella misura del 75 per cento e dell’85 per cento del prezzo della singola unità immobiliare, risultante
nell’atto pubblico di compravendita e comunque, entro un ammontare massimo di spesa pari a 96 mila euro per ciascuna unità immobiliare”.
La norma in commento (comma 1-septies dell’art. 16 ), in vigore fino al 31
dicembre 2021, è inserita nel contesto delle norme che disciplinano il c.d. “Sisma
bonus” (commi da 1-bis a 1-sexies.1 del medesimo art. 16) e si riferisce espressamente
agli interventi di cui al comma 1-quater che, a sua volta, richiama gli interventi relativi
all’adozione di misure antisismiche di cui all’art. 16-bis, comma 1, lett. i) del Tuir,
eseguiti mediante demolizione e ricostruzione di interi fabbricati – anche con variazione volumetrica rispetto all’edificio preesistente, nei limiti consentiti dalle norme urbanistiche – e che determinino il passaggio ad una o a due classi inferiori di rischio sismico.

Effettuata una rapida sintesi del quadro normativo, si precisa che la disciplina di riferimento generale è l’art. 16-bis comma 1, lett. i), del TUIR, che qualifica agevolabili gli interventi che riguardano il consolidamento delle parti strutturali di edifici o complessi di edifici esistenti, mentre per le specifiche misure si fa riferimento alle norme del decreto legge n. 63 del 2013 (cfr. circolare n. 29/E del 18 settembre
2013).
In particolare, ai sensi del comma 1-sexies.1 del citato art. 16 “le detrazioni di cui ai commi da 1-bis a 1-sexies sono usufruibili anche dagli Istituti autonomi per le case popolari […] nonché dalle cooperative di abitazione a proprietà indivisa per interventi realizzati su immobili dalle stesse posseduti e assegnati in godimento ai
propri soci”.
Ne consegue che nell’ipotesi di cooperativa a proprietà “indivisa”, la detrazione de qua spetta alla società cooperativa mentre nell’ipotesi di cooperativa a proprietà “divisa” i soci, in quanto assegnatari dell’immobile, hanno diritto alla detrazione per le spese da loro sostenute in qualità di possessori (da ultimo, cfr. circ. n. 13/E del 2019,pag. 235).
Detti soci, nel rispetto dei requisiti richiesti, potranno, eventualmente, fruire delle altre agevolazioni previste per gli interventi antisismici ai sensi dell’art. 16 del citato decreto legge n. 63 del 2013.

IL DIRETTORE CENTRALE
(firmato digitalmente)

SECONDA RISPOSTA

Risposta n. 511

OGGETTO: Interpello Art. 11, legge 27 luglio 2000, n. 212 articolo 7 del decreto legge 30 aprile 2019, n. 34 – applicazione dell’imposta di registro, ipotecaria e catastale nella misura fissa di euro 200 ciascuna per i trasferimenti di interi fabbricati, a favore di imprese di  costruzione

Con l’istanza di interpello specificata in oggetto, e’ stato esposto il seguente

QUESITO

La società istante intende acquistare immobili ubicati nel Comune di (…), costituiti da terreni (con soprastanti fabbricati).
Su detti terreni insistono fabbricati industriali dismessi in pessimo stato di conservazione e fabbricati abitativi.
In data 11/22/1234, l’istante ha presentato al Comune di (…) un progetto per l’utilizzazione edificatoria dei terreni di cui sopra compresa la demolizione dei suddetti fabbricati nonché la ricostruzione di fabbricati conformi alla normativa antisismica e
di classe energetica “A” o “B”.
Successivamente è stato stipulato un preliminare di compravendita tra l’istante (per tale atto parte venditrice) e la società ALFA (per tale atto parte acquirente), in cui la promittente venditrice dichiara che le norme attuali consentono l’edificazione di una unità immobiliare con destinazione commerciale per la vendita al dettaglio di prodotti
alimentari e non.
La promittente venditrice si impegna a presentare richiesta di permesso di costruire per la realizzazione di un fabbricato per la vendita al dettaglio di prodotti alimentari e non, secondo il progetto predisposto dalla promittente venditrice su precise indicazioni della promissaria acquirente, ALFA, e (come meglio indicato in seguito) che rispetta appieno le caratteristiche indicate dal decreto legge 30 aprile
2019, n. 34, impegnandosi altresì a ritirare il permesso di costruire con spese ed oneri a proprio carico.
La promissaria acquirente intende acquistare detta area edificabile per costruire o far costruire una unità immobiliare per attivarvi un esercizio commerciale per la vendita di prodotti alimentari e non, su una superficie di vendita autorizzata di almeno mq 1383 oltre ad area da destinarsi a magazzino e servizi, di almeno mq 403 e ad area
esterna di mq 5734, da adibirsi a parcheggio esclusivo e viabilità interna avente accesso autorizzato, rispettando il dettato normativo.
La parte venditrice precisa che parte degli immobili di cui alla futura vendita saranno dalla stessa alienati previa esecuzione delle opere di urbanizzazione e demolizione dei fabbricati esistenti.
Con riferimento alla situazione sopra descritta, l’istante chiede chiarimenti in merito all’applicazione dell’art. 7 del citato decreto legge n. 34 del 2019, tenendo conto sia di quanto indicato nella relazione illustrativa che in atti parlamentari, ove si prospetta, per il comparto edile, una agevolazione fiscale con una ricaduta positiva per
“una effettiva rigenerazione del territorio” e vi sia una prospettiva concreta, sia nel migliorare la situazione preesistente, sia nel dare nuovi stimoli alle imprese di costruzione in un contesto che riguarderà l’aspetto energetico degli immobili ricostruiti a beneficio dell’utenza e dell’ambiente stesso.

SOLUZIONE INTERPRETATIVA PROSPETTATA DAL CONTRIBUENTE

Considerato che il decreto legge n. 34 del 2019 è una misura straordinaria ed urgente per la crescita economica e per la risoluzione di specifiche situazioni di crisi e nello specifico il fine è la rivitalizzazione del mercato immobiliare senza il consumo di
nuovo suolo ma attraverso la rigenerazione di immobili dismessi e che la relazione tecnica allegata agli atti parlamentari sintetizza che queste tipologie di interventi saranno limitate a causa dei numerosi immobili che non potranno beneficiare della misura stessa a causa dei vincoli paesaggistici e dell’ubicazione nei centri storici, l’istante, nell’interesse di poter meglio operare per gli interventi che riguarderanno gli
immobili dei successivi lotti e delle relative vendite a soggetti terzi, ritiene quanto segue.
L’agevolazione relativa alle imposte di registro, ipotecarie e catastali, stanti le condizioni della norma per quanto concerne il periodo  dell’intervento entro i dieci anni successivi all’acquisto e conformemente alla normativa antisismica e al conseguimento
delle classi energetiche “A” o “B”, dovrebbe essere applicabile anche nella eventualità che i terreni oggetto del progetto di utilizzazione edificatoria presentato al Comune di (…) e con il ritiro del permesso di costruire da parte dell’istante siano ceduti alla società ALFA e/o ad altri soggetti che sottoscrivano l’impegno ad operare con le stesse
finalità individuate dal tenore normativo, obbligandosi, tali soggetti, a ricostruire conformandosi all’intero dettato legislativo.
Quanto sopra tenuto conto anche e soprattutto che, nel caso non si verifichino tutte le restanti condizioni previste dal decreto stesso, le imposte saranno applicate nella misura ordinaria, ma richiedendo, sin d’ora, la non applicabilità delle sanzioni in capo all’istante.
L’istante, a seguito dell’introduzione della norma “incentivi per la valorizzazione edilizia” di cui all’articolo 7 del d.l. n. 34 del 2019, in fase di acquisto dei terreni, pertanto, applicherà l’agevolazione fiscale e cioè le imposte di registro, ipotecarie e catastali, in misura fissa.

PARERE DELL’AGENZIA DELLE ENTRATE

L’articolo 7 del decreto legge 30 aprile 2019, n. 34 (“Misure urgenti di crescita economica e per la risoluzione di specifiche situazioni di crisi”), convertito con modificazioni dalla legge 28 giugno 2019, n. 58, dispone che “Sino al 31 dicembre 2021, per i trasferimenti di interi fabbricati, a favore di imprese di costruzione o di ristrutturazione immobiliare, anche nel caso di operazioni ai sensi dell’articolo 10 del
decreto del Presidente della Repubblica 26 ottobre 1972, n. 633, che, entro i successivi dieci anni, provvedano alla demolizione e ricostruzione degli stessi, anche con variazione volumetrica rispetto al fabbricato preesistente, ove consentita dalle vigenti norme urbanistiche, o eseguano, sui medesimi fabbricati, gli interventi edilizi
previsti dall’articolo 3, comma 1, lettere b), c) e d), del testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, in entrambi i casi conformemente alla normativa antisismica e con il conseguimento della classe energetica NZEB, A o B, e procedano
alla successiva alienazione degli stessi, anche se suddivisi in più unità immobiliari qualora l’alienazione riguardi almeno il 75 per cento del volume del nuovo fabbricato, si applicano l’imposta di registro e le imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di euro 200 ciascuna .
Nel caso in cui le condizioni di cui al primo periodo non siano adempiute nel termine ivi previsto, sono dovute le imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura ordinaria, nonché una sanzione pari al 30 per cento delle stesse imposte. Sono altresì dovuti gli interessi di mora a decorrere dalla data di acquisto del fabbricato di
cui al primo periodo (…)” .
La disposizione sopra richiamata prevede, quindi, che le imposte di registro, ipotecaria e catastale siano dovute nella misura fissa di euro 200 ciascuna ove ricorrano le seguenti condizioni:

l’acquisto deve essere effettuato entro il 31 dicembre 2021 da imprese
(individuali o società) che svolgono attività di costruzione o ristrutturazione di edifici;
– l’acquisto deve avere come oggetto un “intero fabbricato” indipendentemente
dalla natura dello stesso.
Il soggetto che acquista l’intero fabbricato, inoltre, entro 10 anni dalla data di
acquisto:
– deve provvedere alla demolizione e ricostruzione di un nuovo fabbricato anche
con variazione volumetrica, ove consentito dalle normative urbanistiche ovvero,
– deve provvedere ad eseguire interventi di manutenzione straordinaria,
interventi di restauro e risanamento conservativo o interventi di ristrutturazione
edilizia individuati dall’art. 3, comma 1, lettere b), c) e d) del d.P.R. n. 380 del 2001.
In entrambi i casi (ricostruzione o ristrutturazione edilizia) il nuovo fabbricato
deve risultare conforme alla normativa antisismica e deve conseguire una delle classi
energetiche NZEB (“Near Zero Energy Building”), A o B;
– all’alienazione del fabbricato per almeno il 75 per cento del volume.
Qualora non siano rispettate le condizioni sopra richiamate, in base alle quali sia
stata concessa l’agevolazione in sede di acquisto del fabbricato, le imposte di registro,
ipotecaria e catastale sono dovute nella misura ordinaria con l’applicazione della
sanzione del 30 per cento delle stesse imposte.
Da quanto sopra riportato, si evince che l’ambito oggettivo della norma agevolativa in esame non include anche i terreni edificabili, così come sostenuto dalla società istante.
Al riguardo, si ricorda che in virtù del divieto di analogia sancito dall’art. 14 delle disposizioni preliminari al Codice civile, per le leggi che fanno eccezione a regole generali o ad altre leggi, le norme che dispongono agevolazioni od esenzioni sono di stretta interpretazione, nel senso che “i benefici in esse contemplate non possono essere estesi oltre l’ambito di applicazione come rigorosamente identificato in
base alla definizione normativa” (Corte di Cassazione sentenza n. 11106 del 2008).

Per le suesposte motivazioni, si ritiene che l’atto di acquisto di terreni edificabili, che la società istante intende realizzare, non potrà beneficiare del regime di favore delineato dall’art. 7 del decreto legge 30 aprile 2019, n. 34, limitato, come detto, ai trasferimenti di “interi fabbricati” e non estendibile in via interpretativa ai trasferimenti di terreni edificabili.

IL DIRETTORE CENTRALE
(firmato