Conformità catastale
Il d.l. n.78/2010 art.19, a partire dal 1° luglio 2010, ha imposto a pena di nullità dell’atto, che
negli atti di trasferimento, costituzione o scioglimento di diritti reali , e con esclusione dei diritti reali di garanzia, aventi ad oggetto beni immobili ed in particolare unità immobiliari urbane ultimate
– vengano indicati gli identificativi catastali degli stessi ,
– vi sia il riferimento alla relativa planimetria depositata in catasto
– ed inoltre che venga attestata dagli intestatari o da un tecnico abilitato con apposita perizia, la conformità alle planimetrie depositate in catasto ed agli stessi identificativi catastali dello stato di fatto dell’immobile oggetto dell’atto secondo la normativa catastale vigente (cosiddetta conformità oggettiva).
Inoltre la norma dispone che
“Prima della stipula dei predetti atti il notaio individua gli intestatari catastali e verifica la loro conformità con le risultanze dei registri immobiliari.».
Ciò significa che il Notaio prima della stipula dell’atto deve verificare che l’intestazione catastale corrisponda con quanto risulta dai registri immobiliari, ovverosia che il proprietario accertato dal Notaio con le ispezioni ipotecarie corrisponda con quello che risulta da una visura catastale (o meglio che corrisponda con la realtà accertabile anche con l’ausilio dei registri dello stato civile, con quanto appurabile in merito agli eventi successori per causa di morte, ecc.)
Ove non vi sia la corrispondenza il Notaio provvederà ad allineare o i registri immobiliari o le risultanze del catasto (conformità soggettiva)
L’art.19 si applica ai fabbricati urbani ultimati produttivi di reddito
Conformemente a quanto scritto dal Petrelli ( Conformità catastale e pubblicità immobiliare – Quaderni della rivista del notariato. Giuffrè 2010)
non sono produttivi di reddito e quindi non si applica la nuova disciplina circa la conformità oggettiva e soggettiva ai seguenti immobili:
1- fabbricati non ultimati
2 – fabbricati in corso di ristrutturazione
3 – costruzioni inidonee ad utilizzazioni produttive di reddito, a causa dell’accentuato livello di degrado;( unità collabenti)
4- lastrici solari;
5- aree urbane che non siano pertinenza di unità immobiliare urbana
6- beni comuni non censibili quando vengono ceduti insieme all’unità per la quale costituisce bene comune
Secondo la circolare del Consiglio Nazionale del Notariato del dicembre 2010 le conclusioni alle quali si è giunti in ordine ai beni comuni, censibili e non, possono essere riproposte anche per le ipotesi in cui si tratti di beni non appartenenti a tutti i condomini, ma ad alcuni soltanto, come nel caso del c.d. condominio parziale, che si connota per un regime di comproprietà limitato, e che si ha laddove le parti condominiali siano di proprietà comune solo di coloro cui il bene (o il servizio offerto dal bene) è obiettivamente destinato a servire.
7 -A meno di una ordinaria autonoma suscettibilità reddituale, non costituiscono oggetto di inventariazione e perciò di accatastamento , sottraendosi pertanto alla disciplina in oggetto i seguenti immobili:
a) manufatti con superficie coperta inferiore a 8 mq;
b) serre adibite alla coltivazione e protezione delle piante sul suolo naturale;
c) vasche per l’acquacoltura o di accumulo per l’irrigazione dei terreni;
d) manufatti isolati privi di copertura;
e) tettoie, porcili, pollai, casotti, concimaie, pozzi e simili, di altezza utile inferiore a 1,80 m, purché di volumetria inferiore a 150 m3;
f) manufatti precari, privi di fondazione, non stabilmente infissi al suolo.
Inoltre le aree urbane di pertinenza esclusiva rientrano nell’applicazione della suddetta norma
8- i fabbricati rurali
In materia la stessa circolare del CNN
-ritiene di applicare la disciplina di cui al comma 1-bis e cioè la conformità oggettiva e soggettiva se il fabbricato è iscritto al catasto dei fabbricati in una delle categorie ordinarie o anche nel caso di fabbricato rurale strumentale iscritto nella categoria speciale D/10;
Inoltre ritiene di dover proceder con opportuna cautela nel caso di fabbricato rurale ancora censito al catasto dei terreni, ove le parti non intendano procedere all’accatastamento nel catasto dei fabbricati, consigliando di predisporre una dichiarazione di parte o l’attestazione di un tecnico (da allegare all’atto) in ordine alla permanenza dei requisiti di ruralità (non applicandosi, in tal caso, il comma 1-bis).
Ancora cautela viene dalla stessa raccomandata per gli immobili che siano ruderi e risultino censiti al catasto dei terreni come fabbricati rurali, laddove non vi sia l’accatastamento nel catasto dei fabbricati come unità collabenti, viene ancora consigliata l’attestazione di un tecnico (da allegare all’atto) in ordine alla circostanza che trattasi di rudere (non applicandosi in tal caso il comma 1-bis cit.),visto che, secondo le indicazioni fornite nel sito web dell’Agenzia del territorio, non è obbligatoria la denuncia al catasto dei fabbricati per i fabbricati censiti al catasto terreni che abbiano perso i requisiti di ruralità ma che siano ruderi o in condizioni di inagibilità. Tale stato, precisa, però, l’Agenzia «è associabile a fabbricati che presentino crolli delle strutture orizzontali e/o verticali il cui recupero prevede la totale demolizione. Non rientrano in tale casistica i fabbricati attualmente inagibili, ma recuperabili con interventi di straordinaria manutenzione o ristrutturazione, i quali possono essere dichiarati al Catasto Edilizio Urbano come “fabbricati collabenti” – senza attribuzione di rendita – fino al momento del recupero ovvero della loro demolizione».