Dall’attestato di certificazione energetica all’attestato di prestazione energetica
Come recita il d.lgs n.192/2005 le finalità che hanno spinto ad introdurre la certificazione sono:
“quelle di migliorare le prestazioni energetiche degli edifici al fine di favorire lo sviluppo, la valorizzazione e l’integrazione delle fonti rinnovabili e la diversificazione energetica, contribuire a conseguire gli obiettivi nazionali di limitazione delle emissioni di gas a effetto serra posti dal protocollo di Kyoto, promuovere la competitività dei comparti più avanzati attraverso lo sviluppo tecnologico.”
Ai sensi dello stesso d.lgs.
inizialmente veniva prevista la seguente definizione : «prestazione energetica, efficienza energetica ovvero rendimento di un edificio è la quantità annua di energia effettivamente consumata o che si prevede possa essere necessaria per soddisfare i vari bisogni connessi ad un uso standard dell’edificio, compresi la climatizzazione invernale e estiva, la preparazione dell’acqua calda per usi igienici sanitari, la ventilazione e l’illuminazione. Tale quantità viene espressa da uno o più descrittori che tengono conto della coibentazione, delle caratteristiche tecniche e di installazione, della progettazione e della posizione in relazione agli aspetti climatici, dell’esposizione al sole e dell’influenza delle strutture adiacenti, dell’esistenza di sistemi di trasformazione propria di energia e degli altri fattori, compreso il clima degli ambienti interni, che influenzano il fabbisogno energetico»;
L’attestato ancora oggi utilizzabile se in corso di validità è una certificazione redatta da un tecnico iscritto in apposito albo che misura la efficienza energetica dell’immobile tenuto conto sia delle caratteristiche costruttive, che degli impianti di riscaldamento/raffreddamento e di produzione dell’acqua calda. Pertanto viene classificato l’immobile in varie categorie:
dalla A nella quale i costi di gestione dell’immobile sono i più bassi, alla G nella quale sono i più alti.
E’ utile sottolineare che, come affermato da un comunicato stampa del Consiglio Nazionale del Notariato redatto insieme a numerose associazioni di consumatori nel dicembre 2010 in occasione della presentazione di un’apposita guida,
“per un appartamento di 120 mq la differenza tra la classe energetica G (bassa qualità) e B (buona qualità) può comportare una differenza nella spesa per il riscaldamento di quasi 2000 euro l’anno”.
Successivamente in seguito al decreto legge n.63/2013 le definizioni di cui sopra sono state modificate ed in particolare oggi la prestazione energetica di un edificio è la
“: quantità annua di energia primaria effettivamente consumata o che si prevede possa essere necessaria per soddisfare, con un uso standard dell’immobile, i vari bisogni energetici dell’edificio, la climatizzazione invernale e estiva, la preparazione dell’acqua calda per usi igienici sanitari, la ventilazione e, per il settore terziario, l’illuminazione. Tale quantità viene espressa da uno o più descrittori che tengono anche conto del livello di isolamento dell’edificio e delle caratteristiche tecniche e di installazione degli impianti tecnici. La prestazione energetica può essere espressa in energia primaria non rinnovabile, rinnovabile, o totale come somma delle precedenti
LA STORIA DELLA CERTIFICAZIONE:
ATTESTATO DI QUALIFICAZIONE ENERGETICA
Fino al luglio 2009 era sufficiente una documentazione diversa ovverosia l’attestato di qualificazione energetica: infatti nel d.lgs n.192/2005 veniva previsto che fino all’emanazione delle linee guida, avvenuta poi con il d.m. 26 giugno 2009, era sufficiente dotarsi del detto attestato di qualificazione energetica.
ATTESTATO DI CERTIFICAZIONE ENERGETICA
Dal luglio 2009 per coloro che intendono vendere beni immobili è necessario provvedere a dotarsi di un attestato di certificazione energetica che rispetti le linee guida di cui al d.m. 26 giugno 2009;
dal 1° gennaio 2012 poi gli annunci commerciali di vendita devono riportare l’indice di prestazione energetica ricavabile dall’attestato.
Pertanto per gli annunci è necessario indicare non la classe energetica ( da A a G ) ma l’indice , cioè la cifra ricavabile dall’attestato.
Tale obbligo però non è sanzionato se non in Lombardia la quale regione lo richiede anche per gli avvisi commerciali relativi alla locazione superiori ai 30 giorni
IMMOBILI PER I QUALI NON E’ NECESSARIO L’ATTESTATO
Per le vendite dei seguenti immobili non è necessario dotarsi dell’attestato:
• box;
• cantine;
• autorimesse;
• parcheggi multipiano;
• depositi;
• strutture stagionali a protezione degli impianti sportivi, ecc. se non limitatamente alle porzioni eventualmente adibite ad uffici e assimilabili, purché scorporabili agli effetti dell’isolamento termico.
Sono inoltre escluse dall’applicazione del decreto legislativo in oggetto le seguenti categorie di edifici e di impianti :
a) gli immobili ricadenti nell’àmbito della disciplina della parte seconda e dell’articolo 136, comma 1, lettere b) e c), del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42, recante il codice dei beni culturali e del paesaggio nei casi in cui il rispetto delle prescrizioni implicherebbe una alterazione inaccettabile del loro carattere o aspetto con particolare riferimento ai caratteri storici o artistici;
b) i fabbricati industriali, artigianali e agricoli non residenziali quando gli ambienti sono riscaldati per esigenze del processo produttivo o utilizzando reflui energetici del processo produttivo non altrimenti utilizzabili;
c) i fabbricati isolati con una superficie utile totale inferiore a 50 metri quadrati;
c-bis) gli impianti installati ai fini del processo produttivo realizzato nell’edificio, anche se utilizzati, in parte non preponderante, per gli usi tipici del settore civile
E’ OBBLIGATORIO CONSEGNARLO ALL’ACQUIRENTE ?
Inizialmente fino al d. l. 25 giugno 2009 n.112 era stata stabilito l’obbligo dell’allegazione della attestazione all’atto di vendita che però sarebbe divenuto effettivo e vincolante per tutti gli edifici dal 1° luglio 2009.
Successivamente tale obbligo diveniva rinunziabile per l’abrogazione della norma che ne imponeva l’allegazione.
In seguito al D. Lgs.n.28 in data 3.3.2011 ed , a decorrere dal 29 marzo 2011 nei contratti di compravendita o di locazione di edifici o di singole unità immobiliari deve essere inserita apposita clausola con la quale l’acquirente o il conduttore danno atto di aver ricevuto le informazioni e la documentazione in ordine alla certificazione energetica degli edifici.
Ciò pertanto obbliga da tale data il venditore a consegnare l’attestato alla parte acquirente a meno che il venditore stesso non preferisca optare per la dichiarazione sostitutiva di cui appresso.
Tale obbligo era già peraltro presente per le vendite effettuate dal costruttore dell’immobile perché l’attestato è condizione indispensabile per depositare la dichiarazione di fine dei lavori.
Da ciò discende che in questo ultimo caso è ancor più necessario che esso venga fornito all’acquirente, pena in difetto solo per tale ipotesi la sanzione amministrativa da euro 500 a 3000.
NON E’ PIU’ POSSIBILE EFFETTUARE LA DICHIARAZIONE SOSTITUIVA
Il Decreto del Ministero dello Sviluppo Economico di cui sopra in materia di linee guida prescriveva:
“ Per gli edifici di superficie utile inferiore o uguale a 1.000 m2 e ai soli fini di cui al comma 1-bis, dell’articolo 6, del decreto legislativo, mantenendo la garanzia di una corretta informazione dell’acquirente, il proprietario dell’edificio, consapevole della scadente qualità energetica dell’immobile, può scegliere di ottemperare agli obblighi di legge attraverso una sua dichiarazione in cui afferma che:
– l’edificio è di classe energetica G;
– i costi per la gestione energetica dell’edificio sono molto alti.
Entro quindici giorni dalla data del rilascio di detta dichiarazione, il proprietario ne trasmette copia alla Regione o Provincia autonoma competente per territorio.”
In seguito però al Decreto del Ministero dello Sviluppo Economico 22 novembre 2012, è stata abrogata la possibilità di avvalersi della dichiarazione sostitutiva .
Pertanto a partire dal 28 dicembre 2012 è sempre necessario produrre all’acquirente la certificazione prevista dalla legge
ATTESTATO DI PRESTAZIONE ENERGETICA
Successivamente per evitare le sanzioni da parte dell’Unione Europea derivanti da una procedura di infrazione in corso, il 5 giugno 2013 è stato pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale il decreto legge n.63/2013 che incide profondamente sulla materia con una molteplicità di modifiche alla precedente normativa.
In primo luogo viene mutata la denominazione dell’attestato che deve essere prodotto alla parte acquirente :
non più attestato di certificazione energetica , ma da ora in poi “attestato di
prestazione energetica dell’edificio”.
In base alla nuova normativa ora in vigore pertanto tale attestato certifica la “prestazione energetica di un edificio”: ovverosia come sopra già indicato la
“quantità annua di energia primaria effettivamente consumata o che si prevede possa essere necessaria per soddisfare, con un uso standard dell’immobile, i vari bisogni energetici dell’edificio, la climatizzazione invernale e estiva, la preparazione dell’acqua calda per usi igienici sanitari, la ventilazione e, per il settore terziario, l’illuminazione.
Attualmente in base alla nuova disciplina il venditore o chi concede in locazione un immobile che non sia escluso da tale certificazione ai sensi della normativa sopra descritta che non è stata modificata dal recente interevento legislativo, deve al momento della conclusione delle trattative consegnare l’attestato di prestazione energetica.
Pertanto questo obbligo di consegna viene anticipato dalla stipula dell’atto di trasferimento alla conclusione delle trattative.
Viene poi modificato l’art.6 del d.lgs 192/2005 nel seguente nuovo tenore: …………………………………………………..
2. Nel caso di vendita, di trasferimento di immobili a titolo gratuito o di nuova locazione di edifici o unità immobiliari, ove l’edificio o l’unità non ne sia già dotato, il proprietario è tenuto a produrre l’attestato di prestazione energetica di cui al comma 1. In tutti i casi, il proprietario deve rendere disponibile l’attestato di prestazione energetica al potenziale acquirente o al nuovo locatario all’avvio delle rispettive trattative e consegnarlo alla fine delle medesime; in caso di vendita o locazione di un edificio prima della sua costruzione, il venditore o locatario fornisce evidenza della futura prestazione energetica dell’edificio e produce l’attestato di prestazione energetica entro quindici giorni dalla richiesta di rilascio del certificato di agibilità.
3. Nei contratti di vendita, negli atti di trasferimento di immobili a titolo gratuito o nei nuovi contratti di locazione di edifici o di singole unità immobiliari è inserita apposita clausola con la quale l’acquirente o il conduttore danno atto di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell’attestato, in ordine alla attestazione della prestazione energetica degli edifici.
3-bis. L’attestato di prestazione energetica deve essere allegato al contratto di vendita, agli atti di trasferimento di immobili a titolo gratuito o ai nuovi contratti di locazione, pena la nullità degli stessi contratti.
Pertanto tale attestato deve non solo essere consegnato alla conclusione delle trattative ma soprattutto , innovando alla disciplina precedente, deve essere allegato tanto all’atto di trasferimento sia a titolo gratuito che oneroso che ai contratti di locazione aventi ad oggetto immobili per i quali ai sensi della legge non è prevista l’esenzione dell’obbligo di certificazione ( vedi sopra). Tale obbligo viene poi sanzionato con la invalidità dell’atto in caso di mancata allegazione.
Coloro i quali poi sono in possesso di un attestato ( di certificazione energetica) rilasciata prima dell’entrata in vigore di questo decreto legge possono continuare ad utilizzarlo finchè esso conservi validità ( termine decennale od opere che alterino i presupposti della certificazione.)
Purtroppo però il nuovo attestato crea non pochi problemi in quanto viene previsto dal recente decreto legge all’art.4:
Con uno o più decreti del Ministro dello sviluppo economico, di concerto con il Ministro dell’ambiente e della tutela del territorio e del mare, il Ministro delle infrastrutture e dei trasporti e, per i profili di competenza, con il Ministro della salute e con il Ministro della difesa, acquisita l’intesa con la Conferenza unificata, sono definiti:
a) le modalità di applicazione della metodologia di calcolo delle prestazioni energetiche e l’utilizzo delle fonti rinnovabili negli edifici, in relazione ai paragrafi 1 e 2 dell’allegato I della direttiva 2010/31/UE del Parlamento europeo e del Consiglio, del 19 maggio 2010, sulla prestazione energetica nell’edilizia, tenendo conto dei seguenti criteri generali:
1) la prestazione energetica degli edifici è determinata in conformità alla normativa tecnica UNI e CTI, allineate con le norme predisposte dal CEN a supporto della direttiva 2010/31/CE, su specifico mandato della Commissione europea;
2) il fabbisogno energetico annuale globale si calcola per singolo servizio energetico, espresso in energia primaria, su base mensile. Con le stesse modalità si determina l’energia rinnovabile prodotta all’interno del confine del sistema;
3) si opera la compensazione mensile tra i fabbisogni energetici e l’energia rinnovabile prodotta all’interno del confine del sistema, per vettore energetico e fino a copertura totale del corrispondente vettore energetico consumato;
4) ai fini della compensazione di cui al numero 3, è consentito utilizzare l’energia elettrica prodotta da fonti rinnovabili all’interno del confine del sistema ed esportata, secondo le modalità definite dai decreti di cui al presente comma;
Per fortuna ai sensi dell’art 13 del decreto legge
«. Dalla data di entrata in vigore dei decreti di cui all’art 4 I co è abrogato il d.p.r. n.59/2009″ che contiene le modalità ed i criteri per effettuare il calcolo del rendimento energetico..
Perciò fino all’entrata in vigore dei detti decreti l’APE potrà essere redatto secondo i criteri previsti per l’ACE
e ciò è confermato dalla circolare del 25 giugno 2013 del Ministero dello Sviluppo Economico.
ULTIMA PUNTATA DELLA VICENDA
Con il d.l 23 dicembre 2013 n.145 che ha modificato il suddetto art.6 del d.lgs n.192/2005, è interevenuta un’ultima modifica della normativa in tema di allegazione dell’attestato.
L’allegazione non è più prevista a pena di nullità ma viene inserita una sanzione pecuniaria alla mancata allegazione che va da euro 3000 ad euro 18000 ( da euro 1000 ad euro 4000 per le locazioni).
L’irrogazione della sanzione può ora essere effettuata dall’Agenzia delle Entrate al momento della registrazione del contratto.
Inoltre viene nuovamente eliminato l’obbligo di allegazione per i trasferimentio a titolo gratuito.
Per i contratti locazione di singole unità viene eliminato l’obbligo dell’allegazione rimanendo invece l’obbligo per le locazioni di interi fabbricati.
Ecco il testo del nuovo art.6 del d-Lgs n-192/2005 come modificato dal decreto legge di cui sopra:
3. Nei contratti di compravendita immobiliare, negli atti di trasferimento di immobili a titolo oneroso e nei nuovi contratti di locazione di edifici o di singole unità immobiliari soggetti a registrazione è inserita apposita clausola con la quale l’acquirente o il conduttore dichiarano di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell’attestato, in ordine alla attestazione della prestazione energetica degli edifici; copia dell’attestato di prestazione energetica deve essere altresì allegata al contratto, tranne che nei casi di locazione di singole unità immobiliari. In caso di omessa dichiarazione o allegazione, se dovuta, le parti sono soggette al pagamento, in solido e in parti uguali, della sanzione amministrativa pecuniaria da euro 3.000 a euro 18.000; la sanzione è da euro 1.000 a euro 4.000 per i contratti di locazione di singole unità immobiliari e, se la durata della locazione non eccede i tre anni, essa è ridotta alla metà. L’accertamento e la contestazione della violazione sono svolti dalla Guardia di Finanza o, all’atto della registrazione di uno dei contratti previsti dal presente comma, dall’Agenzia delle Entrate, ai fini dell’ulteriore corso del procedimento sanzionatorio ai sensi dell’articolo 17 della legge 24.11. 1981, n. 689.
Purtroppo il legislatore frettoloso non ha coordinato efficacemente il comma comma 3 con il precedente comma 2 che anche nei contratti di trasferimento di immobili a titolo gratuito e nelle locazioni di singole unità immobiliari ancora prevede l’obbligo per il proprietario di consegnare l’attestazione.
Pertanto in base a quanto risulta dal testo oggi vigente l’obbligo di dotare l’immobile dell’attestato e di fornirlo all’acquirente od al locatario sussiste ancora oggi
LEGISLAZIONE REGIONALE
Sono intervenute poi le legislazioni regionali in materia le quali hanno introdotto limitazioni o estensioni alle certificazioni, sanzionando in vario modo la mancata produzione della documentazione in base alla potestà legislativa regionale concorrente
E’ importante rilevare che in alcune regioni quali Emilia, Lombardia, Piemonte, Liguria anche la legislazione regionale rende obbligatoria l’allegazione della certificazione all’atto notarile con la sola differenza che solo in queste legislazioni sono previste sanzioni anche pecuniarie per la violazione di tale obbligo anche nelle compravendite tra privati.
Circa la normativa della REGIONE LOMBARDIA se ne riportano alcune norme:
L.R. 11-12-2006 n. 24
Norme per la prevenzione e la riduzione delle emissioni in atmosfera a tutela della salute e dell’ambiente.
Pubblicata nel B.U. Lombardia 11 dicembre 2006, n. 50, S.O. n. 1 del 13 dicembre 2006.
Art.25
……………………………………………………………………………………………….
4.1 In considerazione delle finalità della normativa in materia di certificazione energetica degli edifici, sono esonerati dagli obblighi di certificazione le unità immobiliari prive dell’impianto di riscaldamento ed in particolare quelle aventi le seguenti destinazioni d’uso:
a) box e autorimesse anche multipiano;
b) cantine e locali adibiti a deposito;
c) strutture temporanee autorizzate per non più di sei mesi.
L’obbligo di certificazione energetica non si applica altresì agli edifici dichiarati inagibili, nonché a quelli di edilizia residenziale pubblica esistenti concessi in locazione abitativa (37).
4-bis. L’attestato di certificazione energetica (ACE), redatto secondo le indicazioni definite con la deliberazione della Giunta regionale di cui al comma 1, relativo al bene o ai beni che formano oggetto di atti di trasferimento a titolo oneroso deve essere allegato, in originale o in copia conforme, all’atto stesso nei casi e per le fattispecie previsti dalla deliberazione della Giunta regionale in materia. A decorrere dal 1° settembre 2011, l’ACE acquista efficacia con l’inserimento, nel sistema informativo regionale di cui all’articolo 9, comma 3-bis, del file di interscambio dati, i cui contenuti sono di responsabilità del soggetto certificatore che lo ha asseverato .
Art.27
………………………………
1-quater. Il titolare dell’annuncio commerciale che non rispetta le disposizioni emanate dalla Giunta regionale concernenti l’obbligo di cui all’articolo 9, comma 1, lettera d), incorre nella sanzione amministrativa da 1.000 euro a 5.000 euro, che compete, con il relativo introito, al comune nel quale è ubicato l’edificio .