Consigli per acquistare un immobile
I CONSIGLI PER CHI ACQUISTA UN IMMOBILE
1) Attenzione ai versamenti in sede di semplice proposta-
Non versare al momento della proposta più di cinquemila euro o giù di lì , a meno di aver potuto far effettuare dal professionista di propria fiducia tutti gli accertamenti necessari a garantire la tranquillità dell’acquisto;
normalmente infatti il primo passo per acquistare un immobile consiste nel sottoscrivere una proposta senza avere ricevuto alcun documento relativo all’immobile in quanto comunemente chi vende non fornisce alcun documento fino a che la proposta venga accettata. In tale fase pertanto è vivamente consigliabile il minor esborso possibile per “bloccare” l’immobile
2) Accertarsi della planimetria
Farsi consegnare la planimetria catastale ( quella effettivamente depositata in catasto ) e visitare l’unità da acquistare per verificare che vi sia esatta corrispondenza tra ciò che è riprodotto sulla planimetria e lo stato dei luoghi. Ciò in quanto dall’estate scorsa è necessario che nell’atto di compravendita il venditore dichiari che vi è esatta conformità tra quanto venduto e la planimetria depositata in catasto a pena di nullità dell’atto. Se tale conformità non vi fosse è necessario depositare in catasto prima della stipula una nuova planimetria che rispecchi fedelmente lo stato dei luoghi ( compreso eventuali cantine, terrazzi , e giardini che facciano parte dell’acquisto). Ma ciò sarà possibile solo ove la difformità sia da addebitarsi ad un’inesatta rappresentazione grafica o la modifica, ( ampliamento, frazionamento, cambio di destinazione, ecc.) o comunque la non conformità sia da addebitarsi ad un’attività lecita dal punto di vista della disciplina urbanistica. In caso contrario la nuova situazione che si è determinata in seguito alla modifica non potrà portare al deposito di una nuova planimetria in quanto priva di un titolo edilizio e la difformità tra la situazione catastale e quella di fatto, impedirà la stipula della compravendita.
3) L’ importanza del compromesso
Non stipulare il compromesso ( o in termini più tecnici contratto preliminare) e soprattutto non versare somme ulteriori rispetto a quelle già versate alla proposta se prima non si è potuto procedere a mezzo del Notaio di propria fiducia agli accertamenti: – Catastali; – Ipotecari: – urbanistici ove necessario; – E comunque a tutte le indagine ritenute opportune dal professionista incaricato L’esistenza di ipoteche , pignoramenti o di gravi abusi edilizi mette gravemente a rischio l’acquisto, soprattutto ove venga richiesto un mutuo ipotecario per finanziarlo. Inoltre qualsiasi causa ostativa o gravemente limitativa all’acquisto potrebbe comunque generare una controversia per sottrarsi all’obbligo di acquistare comunque l’immobile o per farsi restituire quanto versato od il doppio ove le somme siano state versate a titolo di caparra confirmatoria. Controversia che avrebbe notevoli ricadute in termini economici per le relative spese legali e per il tempo necessario al ricupero delle somme ed alla liberazione dall’impegno ad acquistare.
4) La conformita’ urbanistica.
A meno che il fabbricato risalga ad un’epoca che renda impossibile eseguire tali controlli, è consigliabile effettuare le opportune ricerche per verificare che quanto si acquista sia conforme al titolo edilizio ( licenza di costruzione, concessione edilizia, concessione in sanatoria, denunzia di inizio attività, ecc.) o che comunque non vi siano abusi tali da rendere incommerciabile o difficilmente commerciabile l’immobile.
E’ importante sottolineare che tale indagine non fa parte degli accertamenti che il Notaio fa comunemente , non rientrando negli obblighi che sono compresi nel suo contratto d’ opera professionale,
MA SE RITENUTO OPPORTUNO. VA RICHIESTO ESPRESSAMENTE AL NOTAIO. A MENO CHE NON SI RITENGA NECESSARIO PROCEDERVI A MEZZO DEL TECNICO DI PROPRIA FIDUCIA DANDOGLI IL RELATIVO INCARICO.
Un discorso a parte merita l’abitabilità o agibilità secondo le più recenti norme. Purtroppo a Roma ed in alcuni altri comuni del centro e sud Italia vi sono moltissimi edifici costruiti negli anni 60, 70 e 80 privi di tale titolo. Tale agibilità non pregiudica la validità dell’atto, ma è comunque un vizio che secondo la giurisprudenza unamime, può portare alla risoluzione dell’atto o ad una diminuzione del prezzo. Diverso il discorso per l’acquisto di immobili dal costruttore o comunque “ nuovi” : in tal caso è d’obbligo richiedere tale titolo
5) Condominio e spese
Fate attenzione alle spese condominiali. Pretendete sempre che il venditore fornisca una certificazione rilasciata dall’amministratore del condominio che attesti l’inesistenza di pendenze ed arretrati relativi all’immobile che acquistate. Accertatevi che fino all’atto di acquisto non vengano deliberate nuove spese straordinarie che possano gravare notevolmente sulle vostre tasche soprattutto in quanto da esigere in data successiva al vostro acquisto
6) Il prezzo
Da quando è stato introdotto il sistema del “prezzo valore”, l’acquirente persona fisica di un immobile residenziale non soggetto al pagamento dell’imposta sul valore aggiunto ( unità non acquistate dal costruttore, od unità acquistate anche dal costruttore ma effettuate, oltre quattro anni dalla data di ultimazione della costruzione o dell’intervento, od acquistate da imprese che vi hanno eseguito, anche tramite imprese appaltatrici, gli interventi di ristrutturazione di cui all’articolo 31, primo comma, lettere c), d) ed e), della legge n.457/1978 ) verserà le imposte indirette relative all’acquisto non sul prezzo effettivo ma sul valore catastale ( rendita catastale moltiplicata per un coefficiente). Ma ciò solo se viene dichiarato il prezzo reale, ovverosia il valore venale dell’immobile. Ove ciò non avvenga verranno irrogate varie sanzioni:
ammenda di alcune migliaia di euro imposta che verrà calcolata sul valore ritenuto congruo dall’agenzia delle entrate A ciò si aggiunge che:
1 il decreto Bersani del luglio 2006 ha imposto la tracciabilità dei pagamenti ovverosia l’indicazione in atto degli estremi dei titoli di pagamento della compravendita ( assegni, bonifici, ecc.) ;
2 di recente è stato limitato l’uso del denaro contante al tetto di euro 5000 ( tale limite vale anche qualora vi siano più pagamenti frazionati in un breve lasso di tempo che riguardino la stessa operazione) ed ora 2.500
3 sono stati ampliati i poteri di indagine dell’amministrazione finanziaria con l’accesso anche ai conti correnti non solo di coloro che hanno preso parte all’atto , ma anche dei prossimi congiunti.
Tutto ciò fa ben comprendere che in seguito all’introduzione del cosiddetto prezzo valore, l’acquirente non ha alcun interesse ad occultare una parte del prezzo. E’ al contrario nel suo interesse dichiarare l’effettivo prezzo versato al venditore, in quanto un infedele dichiarazione nella compravendita non produrrebbe per lui alcun vantaggio, ma soltanto rischi di sanzioni che possono arrivare fino al 400% dell’imposta evasa
DOCUMENTI DA RICHIEDERE AL VENDITORE E DA CONSEGNARE AL NOTAIO
in primo luogo è necessario ottenere il titolo di acquisto ( atto notarile , denunzia di successione relativo all’immobile od all’area su cui il venditore ha edificato il fabbricato)
inoltre bisogna ottenere tutti i titoli edilizi che riguardano l’immobile ed in particolar modo le domande di concessione in sanatoria con i relativi versamenti , le denunzie di inizio attività o le segnalazioni cerificate inizio attività ( D.I.A. o S.C.I.A.)
va poi consegnato al notaio il contratto preliminare di vendita e le fotocopie degli assegni già consegnati al venditore o all’agenzia immobiliare;
infine va richiesta la certificazione energetica