Guida al mutuo

1) IL GIRO DELLE SETTE CHIESE
Prima di tutto consiglio a tutti di visitare più di una banca per farsi prospettare le varie proposte.
Mai fidarsi dell’unica banca con la quale si hanno rapporti credendo che altre banche avrebbero difficoltà a concedere un mutuo ad un cliente sconosciuto.
Per la banca il mutuo è un’opportunità non solo di acquisire un nuovo cliente ma anche di nuove occasioni di profitto ( a cominciare dal conto corrente, al bancomat, all’accredito dello stipendio, alle assicurazioni).
Se il reddito è sufficiente a garantire con notevole avanzo il pagamento delle rate,  per la banca il mutuo è un’ottima opportunità economica.

2)  LO SPREAD
Valutare la convenienza in base allo spread .
Cosa è lo spread ?
E’ la maggiorazione ( il guadagno,  che si misura in punti: 1, 1.5, 2 ecc.) rispetto al parametro che viene usato per calcolare gli interessi.
Normalmente il parametro per il tasso variabile è l’euribor  ( che si può controllare sul Sole 24 Ore nella parte Finanza e Mercati) a 1, 3 o 6 mesi.
Ovviamente quello ad 1 mese è più basso e quello a 6 è più alto.
Nel mutuo a tasso variabile l’euribor che viene scelto non dipende dalla durata del vostro mutuo, ma in base al tipo di prodotto che vi viene offerto.
Così se oggi l’euribor è pari allo 0,85% e lo spread è di 1,5 punti  io pagherò oggi un tasso pari al 2,35%.
Essendo il tasso variabile lo spread rimane sempre lo stesso per tutta la durata ma da contratto il tasso varia periodicamente in base alle rilevazioni periodiche dell’euribor, causando la variazione dl tasso complessivo ( euribor più pread) e di conseguenza l’ammontare della rata.
Perciò non è importante il valore effettivo il giorno della stipula dell’euribor in quanto per la sua natura oscillerà per tutta la durata del mutuo .
Nel caso del tasso fisso lo spread va ad aggiungersi all’euroirs ( sempre sul Sole 24 Ore) ma la determinazione del tasso che stabilirà l’importo della rata, e quindi la rilevazione del parametro,viene fatta una volta per tutte al momento della stipula dell’atto di mutuo.
La rilevazione fatta in quel momento sarà poi determinante per tutta la durata  in quanto in quel giorno si sommerà lo spread allo euroirs ( ad esempio spread 2 punti ed euroirs 3,5, totale 5,5% per tutto il mutuo).
Così se siete sfortunati ed il giorno della stipula il tasso euroirs si impenna,  per tutta la durata avrete un tasso leggermente più alto di quanto vi aspettavate  e pagherete qualche euro in più di quanto avreste pagato se aveste stipulato la settimana prima.
A proposito, tanto per il tasso fisso che per quello variabile non fate troppo affidamento sulle simulazioni che vi fanno quando andate in banca a prendere le relative informazioni soprattutto circa l’importo della rata.
Infatti le simulazioni sono fatte in base alle condizioni di quel momento.
Se il mutuo verrà stipulato a distanza di qualche mese difficilmente la banca vi avviserà che le condizioni sono cambiate ma lo scoprirete il giorno dell’atto e difficilmente vi potrete tirare indietro.
Quindi informatevi soprattutto sullo spread e sul parametro che verrà preso a riferimento,  confrontateli nelle offerte delle varie banche e teneteli d’occhio sulla stampa specializzata facendo da voi i relativi calcoli sul tasso che otterrete il giorno dell’atto.
In questo modo non avrete spiacevoli sorprese che purtroppo sono molto frequenti.

3) ATTENZIONE AD ONERI , SPESE ED ASSICURAZIONI
Informatevi sulle spese ed oneri accessori.
Informatevi sulle spese di istruttoria, quelle di perizia , ma soprattutto quelle per l’assicurazione.
L’assicurazione dell’immobile è obbligatoria.
Quella sulla vita o sulla premorienza è facoltativa e spesso è una spiacevole sorpresa apprendere l’importo del suo premio. (Talvolta è la banca ad imporla).

Quets apolizza assicura il rischio della premorienza del mutuatario e nel caso avvenga, l’assicurazione pagherà le rate residue alla banca.
4)I MUTUI A RATA COSTANTE E TASSO VARIABILE
Ponete molta attenzione ai mutui a rata fissa ma ad importo variabile .
Questi mutui a differenza del normale tasso variabile , in caso di aumento del tasso determinano non l’aumento dell’importo della rata , ma l’aggiunta di una o più rate e quindi l’allungamento della sua durata.

La tipologia di questo tipo di prodotto rende per voi difficilmente quantificabili in termini assoluti gli aumenti del tasso ( che va sottolineato rimane variabile).
Infatti  la rata è costante nonostante le oscillazioni in più od in meno del tasso.
Vi accorgerete dell’aumento del tasso solo alla fine della normale durata del mutuo perchè questo si allungherà di un numero di rate tale da coprire il maggior importo derivante dall’aumento.
Avendo poi comunque una durata massima stabilita al momento della stipula, se le rate in aggiunta non saranno sufficienti a coprire il maggior importo, vi sarà la famosa maxi rata finale con la quale verrà saldata per intero la differenza una tantum.
Mentre pertanto in un normale mutuo non appena la rata sale , il mutuatario se ne accorge immediatamente e può porre in esser tutti i comportamenti  opportuni ( estinzione del mutuo, surroga, ecc.) nel nostro caso questa percezione si avrà solo richiedendo alla banca un calcolo periodico delle maggiorazioni subite o ancora più efficacemente alla fine della normale durata del rapporto quando inizieranno le rate extra.

5) SURROGA

Con la legge Bersani del 2007 è stata disciplinata in maniera più puntuale ed economicamente più vantaggiosa la surroga dei mutui.

La surroga consiste nel diritto del mutuatario ad ottenere la sostituzione del mutuo in essere attualmente con un nuovo mutuo da erogarsi da un’altra banca.

Sottolineo un’altra banca perchè lo stesso istituto bancario non può procedere alla surroga ma solo alla modifica delle condizione del mutuo in essere. La legge consente quindi ad una nuova banca che eroga il nuovo mutuo di subentrare nella stessa ipoteca già concessa a garanzia del vecchio mutuo.

L’ammontare del nuovo mutuo deve essere esattamente dello stesso importo del capitale residuo di quello vecchio al momento della surroga. Non può essere superiore e pertanto questo strumento non è utile a chi ha bisogno di un finanziamento di importo maggiore .

Da sottolineare infine che la surroga non ha spese per il mutuatario;   infatti tutte le spese ( notarili, di istruttoria, ecc..) sono per legge a carico della banca che concede il nuovo mutuo.

6 ) TRATTAMENTO FISCALE

In base alla normativa prevista dal Testo Unico delle Imposte sui redditi le spese ed oneri per l’acquisto dell’abitazione principale sono deducibili dall’Irpef fino alla cifra di euro 4.000.

Soltanto però per tale acquisto il mutuatario potrà godere della detrazione.

Tali oneri e spese consistono generalmente nelle spese per l’accensione del mutuo e nell’onorario notarile e nelle imposte e tasse sostenute per l’atto di mutuo.

A cui si aggiungono gli interessi corrsiposti nell’anno.

L’abitazione per la qule è richiesto il finanziamento deve essere adibita ad abitazione principale del mutuatario o dei suoi familiari entro 12 mesi dall’atto di mutuo.

Tali 12 mesi decorrono invece dall’effettivo rilascio dell’immobile nel caso in cui l’immobile sia locato e lo sfratto per  finita locazione avvenga entro tre mesi dal mutuo;

decorreranno invece dalla dichiarazione di fine lavori nell’ipotesi in cui l’immobile sia oggetto di opere che siano qualificabili come ristrutturazione edilizia; con un massimo di 24 mesi dalla stipula dell’atto di  mutuo.

Tale detrazione compete anche per la costruzione dell’immobile.

Leggi la circolare per la detrazione del mutuo per la costruzione dell’abitazione