Trasferimento dei posti auto: un problema giurisprudenziale

1 -LE ORIGINI
Le origini dei limiti alla circolazione delle aree destinate al parcheggio si possono ritrovare nella legge n.765/1967 che all’art. 18 introduce nella legge urbanistica del 1942 ( legge n.1150/1942) l’art.41 sexies come poi successivamente modificato ( legge n.122/1989), il quale testualmente recita:
“Nelle nuove costruzioni ed anche nelle aree di pertinenza delle costruzioni stesse, debbono essere riservati appositi spazi per parcheggi in misura non inferiore ad un metro quadrato per ogni 10 metri cubi di costruzione.”
( questo nella più recente versione della norma che prima indicava 20 metri cubi)
Tale precetto palesemente era rivolto all’amministrazione preposta al rilascio del titolo abilitativo alla costruzione, ed imponeva a chi voleva realizzare una costruzione , l’obbligo di destinare un metro quadrato a parcheggio per ogni dieci metri cubi a destinazione abitativa o non abitativa.
La norma pertanto veniva pensata in funzione della crescente motorizzazione della nostra società e giustamente si preoccupava di far costruire un numero allora ritenuto sufficiente di spazi destinati al parcheggio.
Dalla sua lettura anche da parte dell’ interprete più ferrato dal punto di vista giuridico, era piuttosto arduo trarre un vincolo rivolto a limitare la circolazione delle autorimesse in forza del rapporto di cui all’art.41 sexies ddi cui sopra.

2-LA GIURISPRUDENZA CREA UNA INTERPRETAZIONE CHE VA OLTRE LA NORMA

Bisogna attendere il 1981 perchè vengano pronunciate le prime sentenze della corte di cassazione che per prime interpretano la norma di cui sopra riconoscendo l’esistenza di un rapporto indissolubile tra area a parcheggio ed unità abitativa . ( sentenze nn. 2452, 4890,6714).
La norma sarebbe l’espressione di un principio di ordine pubblico e produrrebbe la nullità di ogni pattuizione contraria. Si fonderebbe su di un rapporto di pertinenzialità indissolubile tra unità immobiliare e spazio destinato a parcheggio.
In sostanza il ragionamento considera il vincolo tra appartamento e spazio destinato a parcheggio, nato al momento del rilascio del titolo abilitativo alla edificazione, come eternamente indissolubile e vincolante nei confronti di qualsiasi evento circolatorio del parcheggio e dell’abitazione.
Pertanto il proprietario dell’unità immobiliare a cui veniva collegato lo spazio a parcheggio vanterebbe su quest’ultimo un diritto imprescrittibile nei confronti di chiunque altro divenisse in seguito proprietario dello spazio stesso senza avere acquistato l’unità principale  ( abitativa).
Lodevole il fine perseguito che è quello di assicurare ad ogni unità immobiliare un posto auto e pertanto evitare che le auto invadano la strade e creino problemi alla circolazione, peccato però che dalla norma non sia dato rilevare testualmente alcun vincolo alle contrattazioni relative né si rivolga ai privati che trasferiscono tali spazi .
Infatti tale tendenza interpretativa è costretta a ricavarne un principio di ordine generale vincolante nei confronti di chiunque.
Tuttavia la linea giurisprudenziale, se è costante nel riaffermare il principio sopra esposto in un numero notevole di pronunce della suprema corte, non è univoca nella configurazione del principio.
Le decisioni sono tutte concordi nell’affermare il vincolo pertinenziale ( ovverosia il rapporto di “servizio” dello spazio a parcheggio), ma vanno per strade diverse nella qualificazione del diritto che viene riconosciuto al proprietario dell’unità immobiliare ad esso “ collegata”, come diritto d’uso, o servitù o nel considerare derogabile con apposita clausola od invece inderogabile il detto vincolo pertinenziale.
Negli anni successivi le decisioni della suprema corte continuano sulla stessa linea mostrando le incertezze già rilevate circa la qualificazione del diritto dei condomini del fabbricato sugli spazi a parcheggio: si va dall’onere reale, alla servitù, al diritto reale di uso fino a considerarli, in difetto di un diverso titolo, come beni condominiali.
A temperare tale limite alla circolazione però viene chiarito dalla sentenza della suprema corte del 17 febbraio 1985 n.6412 sez.III che esso non si applica “ agli edifici costruiti anteriormente all’agosto 1967.”
(conforme Sez. II, sent. n. 5395 del 17-06-1997)

3-IL PRIMO TENTATIVO DI LEGGE CHE LIBERALIZZA LA CIRCOLAZIONE
Questa interpretazione a cui mano a mano si allineavano tutte le decisioni anche di merito della giurisprudenza creava gravi problemi nella certezza delle contrattazioni aventi ad oggetto tali beni immobili.
Bisogna poi far presente che nella costruzione di un fabbricato spesso venivano realizzati spazi a parcheggio che eccedevano tale rapporto, ovverosia un numero maggiore di quello minimo imposto dalla norma che ho sopra ricordato.
Tali spazi erano liberamente commerciabili, ma difficilmente individuabili.
Era difficile stabilire a posteriori dopo la vendita di tutte le unità e spazi quali erano quelli cosiddetti a vendita libera e nelle varie decisioni sul tema fiorivano i più disparati criteri empirici.
La situazione si faceva via via sempre più intricata e creava grave imbarazzo in chi doveva occuparsi delle contrattazioni relative.
Il legislatore del primo condono edilizio ( legge n.47/85) si propose di risolvere tale problema e di liberalizzare la circolazione di tali spazi
Fu così elaborato l’articolo 26 di tale legge dove all’ultimo comma si legge:

Gli spazi di cui all’articolo 18 della legge 6 agosto 1967 n.765 ( ovverosia quelli di cui all’art.41 sexies della legge n. 1150/1942 come modificato da tale norma) costituiscono pertinenze delle costruzioni, ai sensi e per gli effetti degli articoli 817, 818 e 819 del codice civile.
Tali articoli del codice civile stabiliscono che le pertinenze seguono nella loro circolazione e nelle loro vicende giuridiche il bene principale se non è stato diversamente pattuito e che esse possono formare oggetto di separati atti o rapporti giuridici.
La dottrina giuridica nell’interpretazione della nuova norma si schierò in grande maggioranza per la libera circolazione degli spazi adibiti a parcheggio, ma ciò non fu di grande conforto a coloro che vennero convenuti in giudizio per aver acquistato un posto auto indipendentemente dall’unità di cui era “ pertinenza”: nella grande maggioranza dei casi dovettero soccombere di fronte a chi vantava diritti di parcheggio su tale unità.
Purtroppo l’intento era quello di liberalizzare, ma la formulazione della norma fu infelice in quanto la qualificazione degli spazi a parcheggio come pertinenze, veniva subito letta dalla giurisprudenza come confermativa della linea interpretativa costantemente seguita fino a tale data .
Il concetto di pertinenza fu recepito come comunque subordinato al diritto di utilizzare lo spazio destinato a parcheggio da parte del proprietario dell’unità principale cioè ad un vincolo di destinazione di carattere pubblicistico e perciò non derogabile dai privati nelle loro contrattazioni.
La Corte di Cassazione in numerose pronunce ( nn.4691/1993, 2004/1991,5180/1991, 6533/1992, 4465/1994,6104/1993) consente il trasferimento a terzi del solo spazio a parcheggio, e quindi la sua autonoma circolazione, ma conserva e garantisce in favore del proprietario dell’unità principale un diritto reale di uso e pertanto un diritto a parcheggiare l’autovettura in tale spazio a chiunque esso appartenga.
E’ possibile acquistare il solo box o posto auto, ma il proprietario attuale dell’unità di cui è pertinenza ( abitazione, ufficio, ecc.) può in qualsiasi momento pretendere di parcheggiarvi la sua auto ( dietro pagamento di una somma).
Si chiariva che era possibile vendere i posti auto ed i box separatamente ma rimaneva il diritto di uso del proprietario attuale dell’appartamento di cui è pertinenza: la situazione dopo l’emanazione di tale norma non era cambiata nella sostanza, la liberalizzazione era rimasta nella mente del legislatore , ma nella realtà era fallita miseramente.

4-LA LEGGE TOGNOLI INGARBUGLIA ANCORA DI PIU’ LA SITUAZIONE
In tale situazione di gravi limitazioni alla circolazione degli spazi a parcheggio interviene la LEGGE N.122/1989 ART.9 ed il suo impatto è sicuramente notevole in termini negativi.
Essa all’art.1 dispone testualmente: “ I proprietari di immobili possono realizzare nel sottosuolo degli stessi ovvero nei locali siti al piano terreno dei fabbricati parcheggi da destinare a pertinenza delle singole unità immobiliari, anche in deroga agli strumenti urbanistici ed ai regolamenti edilizi vigenti. Tali parcheggi possono essere realizzati, ad uso esclusivo dei residenti, anche nel sottosuolo di aree pertinenziali esterne al fabbricato, purché non in contrasto con i piani urbani del traffico, tenuto conto dell’uso della superficie sovrastante e compatibilmente con la tutela dei corpi idrici.”
Notevole soprattutto in virtù del comma che dispone: “I parcheggi realizzati ai sensi del presente articolo non possono essere ceduti separatamente dall’unità immobiliare alla quale sono legati da vincolo pertinenziale. I relativi atti di cessione sono nulli. “
Tale normativa è stata poi estesa ( dalla legge n.457/1997) ai parcheggi realizzati su aree concesse in diritto di superficie nell’ambito del programma urbano dei parcheggi, …………da destinare a pertinenza di immobili privati su aree comunali o nel sottosuolo delle stesse.
In un panorama di pesanti vincoli interviene da ultimo come un macigno la sanzione della nullità dell’atto di trasferimento.
Tale legge conosciuta come Tognoli non si applica a tutti i parcheggi ma solo a quelli realizzati successivamente alla realizzazione del fabbricato e si distinguono in quanto sono realizzati senza il pagamento di oneri concessori .
Dal titolo edilizio sarà comunque rilevabile se si tratti di parcheggi Tognoli o meno.
Soltanto questi ultimi saranno incommerciabili rispetto all’unità principale a pena di nullità dell’atto, salvo l’eccezione di un’apposita autorizzazione comunale.

5 – IL LEGISLATORE TENTA NUOVAMENTE DI LIBERALIZZARE
La legge n.246 del 28 novembre 2005 all’art.41 sexies della legge n.1150/1942 inserisce un secondo comma di questo tenore:
“Gli spazi per parcheggi realizzati in forza del primo comma non sono gravati da vincoli pertinenziali di sorta né da diritti d’uso a favore dei proprietari di altre unità immobiliari e sono trasferibili autonomamente da esse “
( ricordiamo che il primo comma disponeva “Nelle nuove costruzioni ed anche nelle aree di pertinenza delle costruzioni stesse, debbono essere riservati appositi spazi per parcheggi in misura non inferiore ad un metro quadrato per ogni 10 metri cubi di costruzione”).
Dopo aver letto la norma potreste ritenere che il problema sia definitivamente risolto nel senso della completa liberalizzazione dei trasferimenti.
Purtroppo non è così in quanto la Suprema Corte nella sentenza n.21003 del 1° agosto 2008 ha affermato che la nuova normativa liberalizzatrice si applica soltanto a quei parcheggi realizzati dopo l’entrata in vigore della legge ed anche a quelli per i quali non sono ancora stipulate vendite all’entrata in vigore della stessa legge ( quei parcheggi dei quali anche se realizzati prima della legge non ne sia stato vednuto ancora nessuno) .
Se precedentemente avevo sperato che una rondine non facesse primavera e che questa volta la giurisprudenza si arrenda alla libera circolazione dei parcheggi, purtroppo dobbiamo constatare che la giurisprudenza ha continuato a tenere questa linea riaffermandola in più occasioni tra le quali un’ultima pronuncia , la sentenza n.4733/2015 che però si occupa di una fattispecie particolare, quella di posti auto realizzati su un’area condominiale e perciò non di proprietà individuale dei condomini.

6 – LE NORME INTRODOTTE DAL DL 5/2012 CHE MODIFICANO LA LEGGE TOGNOLI

Recentemente nell’ambito dei piu’recenti interventi del governo Monti e’ stata modificata la normativa di cui alla legge Tognoli di cui sopra ed è stata introdotta la libera commerciabilità dei soli parcheggi realizzati su aree di proprietà privata purchè gli stessi vengano trasferiti a chi è proprietario di altra unità abitativa di cui vengano a costituire ugualmente pertinenza.

Con tale provvedimento si è modificata  la legge  24-3-1989 n. 122 e precisamenet l’art9 il cui nuovo testo è il seguente:

1. I proprietari di immobili possono realizzare nel sottosuolo degli stessi ovvero nei locali siti al piano terreno dei fabbricati parcheggi da destinare a pertinenza delle singole unità immobiliari, anche in deroga agli strumenti urbanistici ed ai regolamenti edilizi vigenti. Tali parcheggi possono essere realizzati, ad uso esclusivo dei residenti, anche nel sottosuolo di aree pertinenziali esterne al fabbricato, purché non in contrasto con i piani urbani del traffico, tenuto conto dell’uso della superficie sovrastante e compatibilmente con la tutela dei corpi idrici

Restano in ogni caso fermi i vincoli previsti dalla legislazione in materia paesaggistica ed ambientale ed i poteri attribuiti dalla medesima legislazione alle regioni e ai Ministeri dell’ambiente e per i beni culturali ed ambientali da esercitare motivatamente nel termine di 90 giorni. I parcheggi stessi, ove i piani urbani del traffico non siano stati redatti, potranno comunque essere realizzati nel rispetto delle indicazioni di cui al periodo precedente .

2. L’esecuzione delle opere e degli interventi previsti dal comma 1 è soggetta a denuncia di inizio attività .

3. Le deliberazioni che hanno per oggetto le opere e gli interventi di cui al comma 1 sono approvate salvo che si tratti di proprietà non condominiale, dalla assemblea del condominio, in prima o in seconda convocazione, con la maggioranza prevista dall’articolo 1136, secondo comma, del codice civile. Resta fermo quanto disposto dagli articoli 1120, secondo comma, e 1121, terzo comma, del codice civile .

4. I comuni, previa determinazione dei criteri di cessione del diritto di superficie e su richiesta dei privati interessati o di imprese di costruzione o di società anche cooperative, possono prevedere, nell’ambito del programma urbano dei parcheggi, la realizzazione di parcheggi da destinare a pertinenza di immobili privati su aree comunali o nel sottosuolo delle stesse . Tale disposizione si applica anche agli interventi in fase di avvio o già avviati . La costituzione del diritto di superficie è subordinata alla stipula di una convenzione nella quale siano previsti:

a) la durata della concessione del diritto di superficie per un periodo non superiore a novanta anni;

b) il dimensionamento dell’opera ed il piano economico-finanziario previsti per la sua realizzazione;

c) i tempi previsti per la progettazione esecutiva, la messa a disposizione delle aree necessarie e la esecuzione dei lavori;

d) i tempi e le modalità per la verifica dello stato di attuazione nonché le sanzioni previste per gli eventuali inadempimenti.

5. Fermo restando quanto previsto dall’articolo 41-sexies, della legge 17 agosto 1942, n. 1150, e successive modificazioni, e l’immodificabilità dell’esclusiva destinazione a parcheggio, la proprietà dei parcheggi realizzati a norma del comma 1 può essere trasferita, anche in deroga a quanto previsto nel titolo edilizio che ha legittimato la costruzione e nei successivi atti convenzionali, solo con contestuale destinazione del parcheggio trasferito a pertinenza di altra unità immobiliare sita nello stesso comune. I parcheggi realizzati ai sensi del comma 4 non possono essere ceduti separatamente dall’unità immobiliare alla quale sono legati da vincolo pertinenziale e i relativi atti di cessione sono nulli .

6. Le opere e gli interventi di cui ai precedenti commi 1 e 4, nonché gli acquisti di immobili destinati a parcheggi, effettuati da enti o imprese di assicurazione sono equiparati, ai fini della copertura delle riserve tecniche, ad immobili ai sensi degli articoli 32 ed 86 della legge 22 ottobre 1986, n. 742 .

L’acquirente potrà acquistarlo solo alla condizione che il parcheggio costituisca pertinenza della propria abitazione;
l’atto sarà valido solo se il vincolo pertinenziale originario non venga eliminato ma modiificato mutando il bene principale (l’abitazione) del quale il parcheggio costituisce pertinenza;

sarà necessario pertanto fare molta attenzione alla ricorrenza del vincolo di pertinenzialità il quale sarà sicuramente configurabile laddove il posto auto abbia una notevole vicinanza con l’abitazione ( qualche centinaio di metri).

Non bisogna infatti dimenticare che l’agenzia delle entrate in materia di tassazione dei relativi trasferimenti ritiene non sussistente tale vincolo pertinenziale quando la distanza supera una distanza di circa novecento/mille metri con tutte le relative implicazioni.

Qualora invece manchi tale notevole vicinanza sarebbe opportuno non procedere al trasferimento in quanto la mancanza di tale requisito renderebbe nullo l’atto di trasferimento