L’acquisto per donazione evita la decadenza dalle agevolazioni prima casa

Il 26 giugno 2013 è stata depositata la sentenza n.16079 della Corte di Cassazione nella quale si afferma un principio innovativo.

Si afferma che colui che acquista un immobile o meglio un diritto reale immobiliare per donazione entro un anno dalla vendita di un altro immobile acquistato con i benefici previsti dal testo unico dell’imposta di registro per la prima casa evita la decadenza dall’agevolazione con le relative conseguenze circa sanzioni , interessi e maggiore imposta da versare.

Tale orientamento è stato poi ribadito dalla Suprema Corte con ordinanza n. 17151/2014

Per chiarire la fattispecie, vediamo come opera in concreto.

Colui che acquista un immobile con i benefici concessi tanto  dal d.p.r. n.131/1986 in tema d’ imposta di registro che dall’analoga norma in materia di Iva, per l’acquisto della prima casa ha un divieto legislativo di alienare a qualsiasi titolo l’immobile acquistato per cinque anni dall’acquisto pena la perdita delle agevolazioni.

Le agevolazioni consistono nell’applicazione dell’imposta di registro del 3%, in luogo di quella ordinaria del 7% , dell’imposta ipotecaria fissa di euro 168 in luogo di quella ordinaria del 2% e dell’imposta catastale di euro 168 in luogo di quella dell’1%.

In materia di Iva l’aliquota con agevolazioni  prima casa è del 4% , altrimenti l’aliquota è del 10%

A partire dal 1° gennaio 2014 l’imposta di registro del 3% è divenuta del 2% , quella ordinaria del 7% ora è del 9% e le imposte ipotecarie e catastali ora sono di euro 50 ciascuna sia nell’ipotesi di prima casa o meno

In caso di decadenza viene recuperata la differenza tra quanto pagato e l’imposta intera oltre che una sanzione del 30% e gli interessi legali

La decadenza può essere evitata da colui che aliena  nel quinquennio l’immobile acquistato con  la imposta agevolata per la prima casa qualora come recita la norma ” entro un anno dall’alienazione …………….proceda all’acquisto di altro immobile da adibire a propria abiatzione principale”.

Qui in tema di acquisto nulla dice la norma :

se debba trattarsi di acquisto soltanto con una compravendita ( o comunque a titolo oneroso) o possa trattarsi anche di donazione ( o comunque a titolo gratuito).

L’orientamento dell’agenzia delle entrate  precedentemente precedentemente era per la prima soluzione.

Ora a seguito di questa sentenza come sopra ribadita, l’agenzia delle entrate ha provveduto ad uniformarsi a tale linea interpretativa .

La risoluzione 49/E reca nel suo titolo già la nuova interpretazione:

“Permanenza dell’agevolazione “prima casa” in caso di vendita infraquinquennale e riacquisto nell’anno anche a titolo gratuito (Articolo 1 della Tariffa, parte I, nota II-bis, DPR n. 131 del 1986) “

Il passaggio chiave di tale risoluzione è il seguente:

“Con diversi documenti di prassi (v. circolare n. 6 del 26 gennaio 2001, risoluzione n.125/E del 3 aprile 2008 e circolare n. 18 del 29 maggio 20131 ) è stato precisato che la decadenza dal beneficio è impedita dal solo acquisto “a titolo oneroso” di altra casa di abitazione entro un anno dalla cessione dell’immobile acquistato con le agevolazioni.

Al riguardo, la Corte di Cassazione, con sentenza 26 giugno 2013, n.16077, ha chiarito che “… il punto n. 4 Nota II bis Parte Prima della Tariffa allegata al d.p.r. n. 131 del 1986…espressamente riconosce l’agevolazione sia ai trasferimenti onerosi e sia a quelli gratuiti. Laddove, il medesimo punto n. 4…, in fondo, quando stabilisce che pel mantenimento dell’agevolazione debba procedersi all’acquisto di altro immobile da adibire a propria abitazione principale’ non dice diversamente, giacché, come noto, ‘acquisto’ è sia quello oneroso che quello gratuito”. Del resto, affermano ancora i giudici, “l’art. 7 L. 448 del 1998, cit. che riconosce un credito d’imposta in caso di trasferimento infraquinquennale con successivo acquisto entro l’anno sia quando il nuovo acquisto è oneroso sia quando è gratuito, ha senso soltanto se il beneficio “prima casa” può mantenersi anche in caso l’acquisto della nuova abitazione, entro un anno dall’alienazione della prima, possa esser gratuito” (in senso conforme anche Cass. sent. 12 marzo 2014, n. 5689).

…………………

Da ultimo, con ordinanza del 29 luglio 2014, n. 17151, i giudici di legittimità, affermando che per impedire la decadenza dell’agevolazione sul primo acquisto occorre effettivamente stipulare entro un anno un nuovo acquisto e non semplicemente dar corso ad un contratto preliminare, hanno evidenziato come la stessa Corte “ha chiarito che l’acquisto rilevante ai fini dell’ultima parte del quarto comma della nota II bis all’articolo 1 della Parte Prima della Tariffa allegata al T. U. Registro può anche essere a titolo gratuito (sent. n. 16077/13) (…); ma non è dubitabile che per <> si deve intendere l’acquisizione del diritto di proprietà, e non la mera insorgenza del diritto di concludere un contratto di compravendita”.

In conclusione, alla luce dei principi affermati più volte di recente dalla giurisprudenza di legittimità, si deve ritenere che in caso di rivendita dell’immobile acquistato con i benefici prima casa, il riacquisto a titolo gratuito di altro immobile – entro un anno dall’alienazione – è idoneo ad evitare la decadenza dal beneficio.

Qui sotto si può leggere il testo completo della risoluzione

http://def.finanze.it/DocTribFrontend/getContent.do?id={1CD7A943-080E-41DE-A7E2-450EBCBEB5F9}