Prezzo massimo di cessione CAPITOLO SECONDO

Il 17 dicembre 2015 è arrivata una prima risposta a tutti coloro che a Roma trepidavano in quanto proprietari di alloggi situati in piani di zona  ( e soprattutto in proprietà superficiaria ).

Questa è in fatti la data in cui il Commissario straordinario  con i poteri dell’assemblea capitolina Tronca ha firmato la deliberazione n.33 del Comune di Roma che disciplina l’eliminazione dei vincoli relativi al prezzo massimo di cessione gravanti sugli alloggi in aree PEEP convenzionate ai sensi della legge 865/1971 art.35.

Essa riguarda tanto gli alloggi acquistati in diritto di proprietà superficiaria, quanto quelli in diritto di proprietà in virtù questi ultimi di convenzioni stipulate prima dell’entrata in vigore della legge 17 febbraio 1992   n.179

La premessa della delibera  ripercorre per sommi capi la questione della vendita degli alloggi soggetti al vincolo del prezzo massimo di cessione ricordando come tanto la giurisprudenza come la dottrina abbiano dato alla questione un’interpretazione “ondivaga” in merito alla efficacia dei detti vincoli.

Secondo un primo orientamento il vincolo riguardava soltanto la prima cessione : quella tra il soggetto costruttore che effettua l’intervento edilizio ed il primo acquirente , non le successive cessioni che potrebbero avvenire ad un prezzo libero di mercato.

Questo orientamento era stato suffragato anche da alcune sentenze della Corte di Cassazione ( nella delibera sono riportate la n.7630 del 2011 e la 13006 del 2000) oltre che da alcuni studi del Consiglio Nazionale del Notariato .

Un secondo orientamento che sostiene che il vincolo abbia un’efficacia che si estenda a tutte le cessioni dell’immobile anche quelle successive alla prima viene ora ad essere affermato e confermato da una sentenza delle Sezioni Unite della Corte di Cassazione del 26 settembre 2015 ( sentenza n.18135 ) preceduta da una sentenza del Tribunale Civile di Roma dell’anno 2014  .

Come riportato nella delibera capitolina , a sostegno del suo orientamento, la Cassazione cita poi tra gli altri argomenti, la norma  contenuta nella legge n.106/2011 che ha introdotto i commi 49 bis e 49 ter nell’art.31 della legge 448/1998 nei quali viene prevista la possibilità di eliminare i vincoli relativi al prezzo massimo di cessione con il pagamento di una somma e la stipula di una convenzione con il Comune.

Ad avviso della Suprema Corte tale norma dimostrerebbe la persistenza del vincolo anche per i trasferimenti successivi al primo, in quanto essa , ove fosse limitata alla prima cessione avrebbe una portata limitatissima tale da farle perdere un’apprezzabile significato.

Per una analisi più approfondita della questione fino alla sentenza della suprema corte vedi quanto pubblicato in questo sito con il titolo di PREZZO MASSIMO DI CESSIONE DEGLI ALLOGGI DI EDILIZIA POPOLARE

La delibera del Commissario dopo avere ribadito quanto indicato nella legge n.106/2011 per l’eliminazione del vincolo:

1. termine minimo di cinque anni dall’acquisto

1. alloggio in diritto di proprietà superficiaria acquisito in ogni tempo od in proprietà con convenzione con il comune stipulata prima dell’entrata in vigore della legge 17 febbraio 1992   n.179

1.  versamento di una cifra commisurata al valore dell’area ed ai millesimi di proprietà;

1.  stipula di una convenzione con il Comune nella forma dell’atto pubblico

detta i criteri per determinare la cifra da versare ed approva il testo della convenzione che andrà stipulata con il comune.

Stabilisce inoltre che la convenzione potrà stipularsi, e pertanto l’eliminazione del vincolo potrà avvenire, non solo nell’ipotesi in cui sia già determinato il prezzo definitivo dell’acquisto dell’area,  ma anche quando sia già determinato solo il prezzo provvisorio di acquisto ; ma in questo caso l’avente titolo dovrà impegnarsi nella convenzione sotto pena di risoluzione della convenzione stessa , ( con conseguente risorgere del vincolo del prezzo massimo ) a versare la differenza che fosse richiesta dal comune rinunziando anche alla possibilità di opporre eccezioni a tale riguardo .

Ciò detto però la delibera lascia aperti però due importanti problemi

Il primo è quello del soggetto legittimato alla stipula della Convenzione con il Comune.

La legittimazione spetta soltanto al primo acquirente od anche a quelli successivi ?

Il secondo è se la convenzione abbia un’efficacia retroattiva che possa sanare i precedenti trasferimenti .

Sicuramente il primo acquirente è pienamente legittimato alla stipula della convenzione e per esso non si pone alcun problema di sanatoria di precedenti trasferimenti in violazione del vincolo.

Ma tale legittimazione  può essere affermata anche per coloro i quali abbiano acquistato con atti successivi ?

Bisogna considerare che le cessioni di alloggi convenzionati soggetti al detto vincolo possono essere effettuate rispettando il detto prezzo massimo ed in tal caso nessun problema si pone sulla validità del contratto nella sua interezza .

In questa ipotesi non vedo quale causa ostativa per il suo titolare potrà ravvisarsi circa la sua piena legittimazione alla stipula della convenzione diretta all’affrancazione del vincolo ove ne ricorrano tutti i presupposti.

Ma per i contratti di cessione stipulati in spregio al vincolo del prezzo massimo, la Cassazione nella sua decisione del 2015 ne riconosce la piena efficacia anche se la clausola relativa al prezzo, ed affetta da nullità relativa, venga automaticamente sostituita dal prezzo massimo.

Questo meccanismo di nullità relativa con sostituzione automatica del prezzo ( affermato dalla Suprema Corte per il caso che ci occupa) , fa sì che il contratto possa rimanere in vita nonostante che il prezzo convenuto dalle parti, sia stato sostituito da quello imposto per legge.

Ciò a mio avviso dovrebbe consentire di attribuire la legittimazione alla stipula della convenzione  con il comune anche a colui il quale abbia acquistato l’immobile in seguito ad una serie di cessioni  che abbiano violato il prezzo massimo , in quanto tutte pienamente efficaci anche se modificate nel loro corrispettivo.

A dimostrazione di quanto affermato sull’argomento il Comune di Milano per la rimozione del vincolo prevede la sottoscrizione da parte dell’avente titolo, di un modulo dove  viene richiesto di allegare gli eventuali atti di trasferimento precedenti al proprio , in questo dimostrando chiaramente come detto Comune ritenga perfettamente legittimato alla stipula della convenzione con il comune anche chi ha acquistato dal primo acquirente o da quelli successivi.

Infine la retroattività della convenzione che elimina il vincolo del prezzo massimo credo non possa essere in alcun modo sostenuta allo stato attuale della normativa.

Sarà necessario un intervento normativo che le attribuisca tale efficacia e la sua fonte dovrà essere statale o perlomeno regionale