AGEVOLAZIONI PRIMA CASA NELL’IMPOSTA DI DONAZIONE E SUCCESSIONE E PREPOSSIDENZA

La circo lare n.12 /E del 2016 prevede che

” L’estensione dell’agevolazione ‘prima casa’ di cui all’art. 1, comma 55, della Legge di Stabilità, spetta anche nel caso di nuovo acquisto a titolo gratuito (con impegno dell’acquirente di alienare la casa preposseduta entro un anno)?

Risposta

L’acquisto del nuovo immobile in regime agevolato, con l’impegno a rivendere quello preposseduto, può essere effettuato anche a titolo gratuito. La disciplina agevolativa riservata alla prima casa di abitazione trova, infatti, trova  applicazione, in via generale, anche con riferimento agli atti a titolo gratuito, in virtù di quanto disposto dall’art. 69, commi 3 e 4, della legge 21 novembre 2000, n. 342. Tali disposizioni rinviano, infatti, alla ricorrenza delle condizioni di cui alla nota IIbis) all’art. 1 della tariffa, parte prima, allegata al testo unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro, approvato con D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131. La modifica delle condizioni stabilite dalla Nota II-bis esplica, quindi effetti anche ai fini dell’applicazione delle agevolazioni ‘prima casa’ in sede di successione o donazione. Resta inteso che, nell’atto di donazione o nella dichiarazione di successione con cui si acquista il nuovo immobile in regime agevolato, dovrà risultare l’impegno a vendere entro l’anno l’immobile preposseduto.

In base al principio affermato nella circolare è da considerare la risposta all’interpello n.123 del 21 dicembre 2018.

Il quesito era il seguente

Nel 1971, la contribuente istante ha acquistato il suo primo ed unico appartamento in Roma (..), richiedendo, nell’atto di acquisto, di avvalersi delle agevolazioni previste dalla Legge 2 luglio 1949 n. 408 (“Legge Tupini”) e successive modifiche, ricorrendone le condizioni, tra le quali, il fatto che l’immobile acquistato non poteva qualificarsi come “casa di abitazione di lusso”. Inoltre, secondo l’istante, ove l’agevolazione “prima casa” fosse già stata introdotta all’epoca dell’acquisto dell’immobile, quest’ultimo avrebbe certamente consentito di soddisfare le condizioni richieste per usufruire dei benefici previsti dall’art.1, nota II-bis, della Tariffa, parte I, allegata al Dpr 26 aprile 1986, n. 131 (di seguito, TUR). L’istante dichiara di aver trasferito e mantenuto la propria residenza nell’immobile acquistato, che, tra l’altro, costituisce, da allora, l’unico e primo immobile  acquistato su tutto il territorio nazionale e l’unico immobile posseduto nel Comune di residenza (Roma). In data 19 dicembre 2017, è deceduto il padre dell’istante, che aveva la propria residenza in Roma (..). L’istante precisa che anche questo immobile, per le sue caratteristiche, è considerato “non di lusso”. E’ intenzione dell’istante, erede del defunto, trasferirsi nella casa paterna, cedendo il proprio appartamento acquistato nel 1971. L’istante chiede di conoscere se possa richiedere le agevolazioni “prima casa” in sede di acquisto per successione dell’appartamento ereditato dal padre

L’Agenzia risponde che

In definitiva, alla luce di tali considerazioni, l’applicazione della disposizione di cui al comma 4-bis, dell’articolo 1, della tariffa, parte prima, allegata al TUR, permette al contribuente di derogare temporaneamente (entro l’anno dalla data del secondo acquisto) alla condizione di cui alla lettera b) della citata Nota II-bis, ovvero della prepossidenza di un solo altro immobile “agevolato” nello stesso Comune di residenza. Invero, scopo della norma di cui al citato comma 4-bis è quello di agevolare il contribuente nella sostituzione dell’abitazione preposseduta, concedendo un lasso temporale, più lungo, per l’alienazione dell’immobile da sostituire. La norma, dunque, non deroga alla condizione prevista dalla lettera b), ma semplicemente ne posticipa la sua sussistenza entro l’anno dalla data del secondo acquisto, sicché, entro tale termine, l’acquirente deve, comunque, possedere, nel Comune di residenza, un solo immobile acquistato con le agevolazioni “prima casa”. Ciò premesso, si ritiene che tale condizione risulti soddisfatta anche nel caso prospettato dal contribuente, sebbene il primo ed unico immobile preposseduto nel Comune di residenza – in cui si trova anche l’immobile che gli perverrà per successione – non abbia goduto delle agevolazioni prima casa. Nel caso in esame, infatti, l’istante dichiara che: – l’immobile preposseduto è stato acquistato nel 1971 e, sin da allora, è stato il suo primo ed unico appartamento posseduto nel Comune di residenza, non avendo, altresì, acquistato altri immobili su tutto il territorio nazionale; – l’immobile ereditato si trova nello stesso Comune di residenza; – entrambi gli immobili sono classificabili catastalmente in categorie diverse da A1, A8 e A9.

Al verificarsi di tali condizioni, l’istante può godere immediatamente – ovvero, senza procedere alla cessione dell’immobile preposseduto – delle agevolazioni “prima casa” sull’immobile ereditato, in quanto la sostituzione, consentita dal comma 4-bis della Nota II-bis, della tariffa, è limitata, anche in questo caso, all’unico immobile preposseduto nel Comune di residenza e, per effetto della stessa, l’acquirente è in grado di soddisfare, entro l’anno dalla data del secondo acquisto, la condizione di cui alla lettera b) della Nota II-bis citata. In considerazione delle argomentazioni sopra esposte, deve ritenersi, dunque, che, nel caso rappresentato, l’istante possa richiedere le agevolazioni ‘prima casa’, ai sensi della novellata Nota II-bis, per l’acquisto dell’immobile pervenuto per successione, ancorché l’unico immobile preposseduto, ubicato nello stesso Comune di residenza, non sia stato acquistato con le medesime agevolazioni. Resta fermo che, per poter godere delle agevolazioni in argomento, l’istante dovrà procedere alla vendita della casa preposseduta entro un anno dalla data del secondo acquisto, che, nel caso di specie, coincide con la data di apertura della successione.