I CONSIGLI PER CHI ACQUISTA UN IMMOBILE<\/p>\n
1) Attenzione ai versamenti in sede di semplice proposta-
\nNon versare al momento della proposta pi\u00f9 di cinquemila euro o gi\u00f9 di l\u00ec , a meno di aver potuto far effettuare dal professionista di propria fiducia tutti gli accertamenti necessari a garantire la tranquillit\u00e0 dell\u2019acquisto;<\/p>\n
normalmente infatti il primo passo per acquistare un immobile consiste nel sottoscrivere una proposta senza avere ricevuto alcun documento relativo all\u2019immobile in quanto comunemente chi vende non fornisce alcun documento fino a che la proposta venga accettata. In tale fase pertanto \u00e8 vivamente consigliabile il minor esborso possibile per \u201cbloccare\u201d l\u2019immobile<\/p>\n
2)\u00a0Accertarsi della planimetria
\nFarsi consegnare la planimetria catastale ( quella effettivamente depositata in catasto ) e visitare l\u2019unit\u00e0 da acquistare per verificare che vi sia esatta corrispondenza tra ci\u00f2 che \u00e8 riprodotto sulla planimetria e lo stato dei luoghi. Ci\u00f2 in quanto dall\u2019estate scorsa \u00e8 necessario che nell\u2019atto di compravendita il venditore dichiari che vi \u00e8 esatta conformit\u00e0 tra quanto venduto e la planimetria depositata in catasto a pena di nullit\u00e0 dell\u2019atto. Se tale conformit\u00e0 non vi fosse \u00e8 necessario depositare in catasto prima della stipula una nuova planimetria che rispecchi fedelmente lo stato dei luoghi ( compreso eventuali cantine, terrazzi , e giardini che facciano parte dell\u2019acquisto). Ma ci\u00f2 sar\u00e0 possibile solo ove la difformit\u00e0 sia da addebitarsi ad un\u2019inesatta rappresentazione grafica o la modifica, ( ampliamento, frazionamento, cambio di destinazione, ecc.) o comunque la non conformit\u00e0 sia da addebitarsi ad un\u2019attivit\u00e0 lecita dal punto di vista della disciplina urbanistica. In caso contrario la nuova situazione che si \u00e8 determinata in seguito alla modifica non potr\u00e0 portare al deposito di una nuova planimetria in quanto priva di un titolo edilizio e la difformit\u00e0 tra la situazione catastale e quella di fatto, impedir\u00e0 la stipula della compravendita.<\/p>\n
3) L\u2019 importanza del compromesso
\nNon stipulare il compromesso ( o in termini pi\u00f9 tecnici contratto preliminare) e soprattutto non versare somme ulteriori rispetto a quelle gi\u00e0 versate alla proposta se prima non si \u00e8 potuto procedere a mezzo del Notaio di propria fiducia agli accertamenti: – Catastali; – Ipotecari: – urbanistici ove necessario; – E comunque a tutte le indagine ritenute opportune dal professionista incaricato L\u2019esistenza di ipoteche , pignoramenti o di gravi abusi edilizi mette gravemente a rischio l\u2019acquisto, soprattutto ove venga richiesto un mutuo ipotecario per finanziarlo. Inoltre qualsiasi causa ostativa o gravemente limitativa all\u2019acquisto potrebbe comunque generare una controversia per sottrarsi all\u2019obbligo di acquistare comunque l\u2019immobile o per farsi restituire quanto versato od il doppio ove le somme siano state versate a titolo di caparra confirmatoria. Controversia che avrebbe notevoli ricadute in termini economici per le relative spese legali e per il tempo necessario al ricupero delle somme ed alla liberazione dall\u2019impegno ad acquistare.<\/p>\n
4) La conformita\u2019 urbanistica.
\nA meno che il fabbricato risalga ad un\u2019epoca che renda impossibile eseguire tali controlli, \u00e8 consigliabile effettuare le opportune ricerche per verificare che quanto si acquista sia conforme al titolo edilizio ( licenza di costruzione, concessione edilizia, concessione in sanatoria, denunzia di inizio attivit\u00e0, ecc.) o che comunque non vi siano abusi tali da rendere incommerciabile o difficilmente commerciabile l\u2019immobile.<\/p>\n
E’\u00a0\u00a0importante sottolineare\u00a0 che tale indagine\u00a0non fa parte degli accertamenti che il Notaio fa comunemente , non rientrando negli obblighi che sono compresi nel suo contratto d\u2019 opera professionale,<\/p>\n
MA SE RITENUTO OPPORTUNO. VA RICHIESTO ESPRESSAMENTE AL NOTAIO. A MENO CHE NON SI RITENGA NECESSARIO PROCEDERVI A MEZZO DEL TECNICO DI PROPRIA FIDUCIA DANDOGLI IL RELATIVO INCARICO.<\/p>\n
Un discorso a parte merita l\u2019abitabilit\u00e0 o agibilit\u00e0 secondo le pi\u00f9 recenti norme. Purtroppo a Roma ed in alcuni altri comuni del centro e sud\u00a0Italia vi sono moltissimi edifici costruiti negli anni 60, 70 e 80 privi di tale titolo. Tale agibilit\u00e0 non pregiudica la validit\u00e0 dell\u2019atto, ma \u00e8 comunque un vizio che secondo la giurisprudenza unamime, pu\u00f2 portare alla risoluzione dell\u2019atto o ad una diminuzione del prezzo. Diverso il discorso per l\u2019acquisto di immobili dal costruttore o comunque \u201c nuovi\u201d : in tal caso \u00e8 d\u2019obbligo richiedere tale titolo<\/p>\n
5) Condominio e spese
\nFate attenzione alle spese condominiali. Pretendete sempre che il venditore fornisca una certificazione rilasciata dall\u2019amministratore del condominio che attesti l\u2019inesistenza di pendenze ed arretrati relativi all\u2019immobile che acquistate. Accertatevi che fino all\u2019atto di acquisto non vengano deliberate nuove spese straordinarie che possano gravare notevolmente sulle vostre tasche soprattutto in quanto da esigere in data successiva al vostro acquisto<\/p>\n
6) Il prezzo
\nDa quando \u00e8 stato introdotto il sistema del \u201cprezzo valore\u201d, l\u2019acquirente persona fisica di un immobile residenziale non soggetto al pagamento dell\u2019imposta sul valore aggiunto ( unit\u00e0 non acquistate dal costruttore, od unit\u00e0 acquistate anche dal costruttore ma effettuate, oltre quattro anni dalla data di ultimazione della costruzione o dell’intervento, od acquistate da imprese che vi hanno eseguito, anche tramite imprese appaltatrici, gli interventi di ristrutturazione di cui all’articolo 31, primo comma, lettere c), d) ed e), della legge n.457\/1978 ) verser\u00e0 le imposte indirette relative all\u2019acquisto non sul prezzo effettivo ma sul valore catastale ( rendita catastale moltiplicata per un coefficiente). Ma ci\u00f2 solo se viene dichiarato il prezzo reale, ovverosia il valore venale dell\u2019immobile. Ove ci\u00f2 non avvenga verranno irrogate varie sanzioni:<\/p>\n
ammenda di alcune migliaia di euro imposta che verr\u00e0 calcolata sul valore ritenuto congruo dall\u2019agenzia delle entrate A ci\u00f2 si aggiunge che:<\/p>\n
1 il decreto Bersani del luglio 2006 ha imposto la tracciabilit\u00e0 dei pagamenti ovverosia l\u2019indicazione in atto degli estremi dei titoli di pagamento della compravendita ( assegni, bonifici, ecc.)\u00a0;<\/p>\n
2 \u00a0di recente \u00e8 stato limitato l\u2019uso del denaro contante al tetto di euro 5000 ( tale limite vale anche qualora vi siano pi\u00f9 pagamenti frazionati in un breve lasso di tempo che riguardino la stessa operazione) ed ora 2.500<\/p>\n
3 sono stati ampliati i poteri di indagine dell\u2019amministrazione finanziaria con l\u2019accesso anche ai conti correnti non solo di coloro che hanno preso parte all\u2019atto , ma anche dei prossimi congiunti.<\/p>\n
Tutto ci\u00f2 fa ben comprendere che in seguito all\u2019introduzione del cosiddetto prezzo valore, l\u2019acquirente non ha alcun interesse ad occultare una parte del prezzo. E\u2019 al contrario nel suo interesse dichiarare l\u2019effettivo prezzo versato al venditore, in quanto un infedele dichiarazione nella compravendita non produrrebbe per lui alcun vantaggio, ma soltanto rischi di sanzioni che possono arrivare fino al 400% dell\u2019imposta evasa<\/p>\n
DOCUMENTI DA RICHIEDERE AL VENDITORE E DA CONSEGNARE AL NOTAIO<\/p>\n
in primo luogo \u00e8 necessario ottenere il titolo di acquisto ( atto notarile , denunzia di successione relativo all’immobile od all’area su cui il venditore ha edificato il fabbricato)<\/p>\n
inoltre bisogna ottenere tutti i titoli edilizi che riguardano l’immobile ed \u00a0in particolar modo le domande di concessione in sanatoria con i relativi versamenti , le denunzie di inizio attivit\u00e0 o le segnalazioni cerificate inizio attivit\u00e0 ( D.I.A. o S.C.I.A.)<\/p>\n
va poi consegnato al notaio il contratto preliminare di vendita e le fotocopie degli assegni gi\u00e0 consegnati al venditore o all’agenzia immobiliare;<\/p>\n
infine\u00a0 va richiesta la certificazione energetica<\/p>\n
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