1) IL GIRO DELLE SETTE CHIESE
\nPrima di tutto consiglio a tutti di visitare pi\u00f9 di una banca per farsi prospettare le varie proposte.
\nMai fidarsi dell\u2019unica banca con la quale si hanno rapporti credendo che altre banche avrebbero difficolt\u00e0 a concedere un mutuo ad un cliente sconosciuto.
\nPer la banca il mutuo \u00e8 un\u2019opportunit\u00e0 non solo di acquisire un nuovo cliente ma anche di nuove occasioni di profitto ( a cominciare dal conto corrente, al bancomat, all\u2019accredito dello stipendio, alle assicurazioni).
\nSe il reddito \u00e8 sufficiente a garantire con notevole avanzo il pagamento delle rate,\u00a0 per la banca il mutuo \u00e8 un\u2019ottima opportunit\u00e0 economica.<\/p>\n
2)\u00a0 LO SPREAD
\nValutare la convenienza in base allo spread .
\nCosa \u00e8 lo spread ?
\nE\u2019 la maggiorazione ( il guadagno,\u00a0 che si misura in punti: 1, 1.5, 2 ecc.) rispetto al parametro che viene usato per calcolare gli interessi.
\nNormalmente il parametro per il tasso variabile \u00e8 l\u2019euribor\u00a0 ( che si pu\u00f2 controllare sul Sole 24 Ore nella parte Finanza e Mercati) a 1, 3 o 6 mesi.
\nOvviamente quello ad 1 mese \u00e8 pi\u00f9 basso e quello a 6 \u00e8 pi\u00f9 alto.
\nNel mutuo a tasso variabile l’euribor che viene scelto non dipende dalla durata del vostro mutuo, ma in base al tipo di prodotto che vi viene offerto.
\nCos\u00ec se oggi l\u2019euribor \u00e8 pari allo 0,85% e lo spread \u00e8 di 1,5 punti\u00a0 io pagher\u00f2 oggi un tasso pari al 2,35%.
\nEssendo il tasso variabile lo spread rimane sempre lo stesso per tutta la durata ma da contratto il tasso varia periodicamente in base alle rilevazioni periodiche dell\u2019euribor, causando la variazione dl tasso complessivo ( euribor pi\u00f9 pread) e di conseguenza l\u2019ammontare della rata.
\nPerci\u00f2 non \u00e8 importante il valore effettivo il giorno della stipula dell\u2019euribor in quanto per la sua natura osciller\u00e0 per tutta la durata del mutuo .
\nNel caso del tasso fisso lo spread va ad aggiungersi all\u2019euroirs ( sempre sul Sole 24 Ore) ma la determinazione del tasso che stabilir\u00e0 l\u2019importo della rata, e quindi la rilevazione del parametro,viene fatta una volta per tutte al momento della stipula dell\u2019atto di mutuo.
\nLa rilevazione fatta in quel momento sar\u00e0 poi determinante per tutta la durata\u00a0 in quanto in quel giorno si sommer\u00e0 lo spread allo euroirs ( ad esempio spread 2 punti ed euroirs 3,5, totale 5,5% per tutto il mutuo).
\nCos\u00ec se siete sfortunati ed il giorno della stipula il tasso euroirs si impenna, \u00a0per tutta la durata avrete un tasso leggermente pi\u00f9 alto di quanto vi aspettavate\u00a0 e pagherete qualche euro in pi\u00f9 di quanto avreste pagato se aveste stipulato la settimana prima.
\nA proposito, tanto per il tasso fisso che per quello variabile non fate troppo affidamento sulle simulazioni che vi fanno quando andate in banca a prendere le relative informazioni soprattutto circa l\u2019importo della rata.
\nInfatti le simulazioni sono fatte in base alle condizioni di quel momento.
\nSe il mutuo verr\u00e0 stipulato a distanza di qualche mese difficilmente la banca vi avviser\u00e0 che le condizioni sono cambiate ma lo scoprirete il giorno dell\u2019atto e difficilmente vi potrete tirare indietro.
\nQuindi informatevi soprattutto sullo spread e sul parametro che verr\u00e0 preso a riferimento,\u00a0 confrontateli nelle offerte delle varie banche e teneteli d\u2019occhio sulla stampa specializzata facendo da voi i relativi calcoli sul tasso che otterrete il giorno dell\u2019atto.
\nIn questo modo non avrete spiacevoli sorprese che purtroppo sono molto frequenti.<\/p>\n
3) ATTENZIONE AD ONERI , SPESE ED ASSICURAZIONI
\nInformatevi sulle spese ed oneri accessori.
\nInformatevi sulle spese di istruttoria, quelle di perizia , ma soprattutto quelle per l\u2019assicurazione.
\nL\u2019assicurazione dell\u2019immobile \u00e8 obbligatoria.
\nQuella sulla vita o sulla premorienza \u00e8 facoltativa e spesso \u00e8 una spiacevole sorpresa apprendere l\u2019importo del suo premio. (Talvolta \u00e8 la banca ad imporla).<\/p>\n
Quets apolizza assicura il rischio della premorienza del mutuatario e nel caso avvenga, l’assicurazione pagher\u00e0 le rate residue alla banca.
\n4)I MUTUI A RATA COSTANTE E TASSO VARIABILE
\nPonete molta attenzione ai mutui a rata fissa ma ad importo variabile .
\nQuesti mutui a differenza del normale tasso variabile , in caso di aumento del tasso determinano non l\u2019aumento dell\u2019importo della rata , ma l\u2019aggiunta di una o pi\u00f9 rate e quindi l\u2019allungamento della sua durata.<\/p>\n
La tipologia di questo tipo di prodotto rende per voi difficilmente quantificabili in termini assoluti gli aumenti del tasso ( che va sottolineato rimane variabile).
\nInfatti\u00a0 la rata \u00e8 costante nonostante le oscillazioni in pi\u00f9 od in meno del tasso.
\nVi accorgerete dell\u2019aumento del tasso solo alla fine della normale durata del mutuo perch\u00e8 questo si allungher\u00e0 di un numero di rate tale da coprire il maggior importo derivante dall\u2019aumento.
\nAvendo poi comunque una durata massima stabilita al momento della stipula, se le rate in aggiunta non saranno sufficienti a coprire il maggior importo, vi sar\u00e0 la famosa maxi rata finale con la quale verr\u00e0 saldata per intero la differenza una tantum.
\nMentre pertanto in un normale mutuo non appena la rata sale , il mutuatario se ne accorge immediatamente e pu\u00f2 porre in esser tutti i comportamenti\u00a0 opportuni ( estinzione del mutuo, surroga, ecc.) nel nostro caso questa percezione si avr\u00e0 solo richiedendo alla banca un calcolo periodico delle maggiorazioni subite o ancora pi\u00f9 efficacemente alla fine della normale durata del rapporto quando inizieranno le rate extra.<\/p>\n
5) SURROGA<\/p>\n
Con la legge Bersani del 2007 \u00e8 stata disciplinata in maniera pi\u00f9 puntuale ed economicamente pi\u00f9 vantaggiosa la surroga dei mutui.<\/p>\n
La surroga consiste nel diritto del mutuatario ad ottenere la sostituzione del mutuo in essere attualmente con un nuovo mutuo da erogarsi da un’altra banca.<\/p>\n
Sottolineo un’altra banca perch\u00e8 lo stesso istituto bancario non pu\u00f2 procedere alla surroga ma solo alla modifica delle condizione del mutuo in essere. La legge consente quindi ad una nuova\u00a0banca che eroga il nuovo mutuo\u00a0di subentrare nella stessa ipoteca gi\u00e0 concessa a garanzia del vecchio mutuo.<\/p>\n
L’ammontare del nuovo mutuo deve essere esattamente dello stesso importo del capitale residuo di quello vecchio al momento della surroga. Non pu\u00f2 essere superiore e pertanto questo strumento non \u00e8 utile a chi ha bisogno di un finanziamento di\u00a0importo maggiore .<\/p>\n
Da sottolineare infine che la surroga non ha spese per il mutuatario;\u00a0\u00a0 infatti tutte le spese ( notarili, di istruttoria, ecc..) sono per legge\u00a0a carico della banca che concede il nuovo mutuo.<\/p>\n
6 ) TRATTAMENTO FISCALE<\/p>\n
In base alla normativa prevista dal Testo Unico delle Imposte sui redditi le spese ed oneri per l’acquisto dell’abitazione principale sono deducibili dall’Irpef fino alla cifra di euro 4.000.<\/p>\n
Soltanto per\u00f2 per tale acquisto il mutuatario potr\u00e0 godere della detrazione.<\/p>\n
Tali oneri e spese consistono generalmente nelle spese per l’accensione del mutuo e nell’onorario notarile e nelle imposte e tasse sostenute per l’atto di mutuo.<\/p>\n
A cui si aggiungono gli interessi corrsiposti nell’anno.<\/p>\n
L’abitazione per la qule \u00e8 richiesto il finanziamento deve essere adibita ad abitazione principale del mutuatario o dei suoi familiari entro 12 mesi dall’atto di mutuo.<\/p>\n
Tali 12 mesi decorrono invece dall’effettivo rilascio dell’immobile nel caso in cui l’immobile sia locato e lo sfratto per\u00a0 finita locazione avvenga entro tre mesi dal mutuo;<\/p>\n
decorreranno invece dalla dichiarazione di fine lavori nell’ipotesi in cui l’immobile sia oggetto di opere che siano qualificabili come ristrutturazione edilizia; con un massimo di 24 mesi dalla stipula dell’atto di \u00a0mutuo.<\/p>\n
Tale detrazione compete anche per la costruzione dell’immobile.<\/p>\n