{"id":406,"date":"2012-03-31T14:58:27","date_gmt":"2012-03-31T14:58:27","guid":{"rendered":"http:\/\/www.notaiobissi.eu\/?p=406"},"modified":"2025-04-14T13:39:40","modified_gmt":"2025-04-14T13:39:40","slug":"trasferimento-dei-posti-auto-un-problema-giurisprudenziale","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/notaiobissi.eu\/index.php\/2012\/03\/31\/trasferimento-dei-posti-auto-un-problema-giurisprudenziale\/","title":{"rendered":"Trasferimento dei posti auto: un problema giurisprudenziale"},"content":{"rendered":"

1 -LE ORIGINI
\nLe origini dei limiti alla circolazione delle aree destinate al parcheggio sono rintracciabili nella legge n. 765\/1967, il cui art. 18 introduce – nell’ambito della legge urbanistica del 1942 (legge n.1150\/1942) – l\u2019art. 41sexies.<\/h3>\n

<\/h3>\n

Tale disposizione, nella sua ultima forma – successiva alla modifica operata ex legge n.122\/1989 – testualmente recita:<\/h3>\n

\u201cNelle nuove costruzioni ed anche nelle aree di pertinenza delle costruzioni stesse, debbono essere riservati appositi spazi per parcheggi in misura non inferiore ad un metro quadrato per ogni 10 metri cubi di costruzione.\u201d<\/h3>\n

<\/h3>\n

Tale precetto\u00a0 – palesemente rivolto in primis all\u2019amministrazione preposta al rilascio del titolo abilitativo alla costruzione – imponeva a chi voleva realizzare una costruzione il seguente obbligo: per ogni dieci metri cubi destinati ad uso abitativo o non abitativo, occorreva destinare un metro quadrato a parcheggio.
\nLa ratio dietro a questa previsione, pertanto, era quella di far fronte alla crescente motorizzazione della nostra societ\u00e0, preoccupandosi di far costruire un determinato numero – allora ritenuto sufficiente – di spazi destinati al parcheggio.
\nNessuno, nemmeno l’interprete pi\u00f9 ferrato dal punto di vista giuridico, avrebbe potuto prevedere che sarebbe presto sorto un vincolo, rivolto a limitare la circolazione delle autorimesse, proprio in forza del rapporto di cui all\u2019art. 41sexies.<\/h3>\n

2-LA GIURISPRUDENZA CREA UNA INTERPRETAZIONE CHE VA OLTRE LA NORMA<\/h3>\n

Nel 1981, per la prima volta, la Corte di Cassazione riconosce – in base all’art. 41sexies –\u00a0 l\u2019esistenza di un rapporto indissolubile tra area a parcheggio ed unit\u00e0 abitativa. (Cass., sentenze nn. 2452, 4890 e 6714).
\nLa norma viene riconosciuta dal giudice di legittimit\u00e0 come l\u2019espressione di un principio di ordine pubblico, in grado di produrre la nullit\u00e0 di ogni pattuizione contraria.<\/h3>\n

La ratio di tale decisione si fonda essenzialmente su di un rapporto di pertinenzialit\u00e0 indissolubile tra unit\u00e0 immobiliare e spazio destinato a parcheggio.
\nIn sostanza, il ragionamento considera il vincolo tra appartamento e spazio destinato a parcheggio – nato al momento del rilascio del titolo abilitativo alla edificazione – come eternamente indissolubile e vincolante nei confronti di qualsiasi evento circolatorio del parcheggio e dell’abitazione.
\nIl proprietario dell\u2019unit\u00e0 immobiliare a cui venga collegato lo spazio a parcheggio, pertanto, vanterebbe su quest\u2019ultimo un diritto imprescrittibile nei confronti di chiunque altro divenga in seguito proprietario dello spazio stesso senza avere acquistato l\u2019unit\u00e0 principale (abitativa).
\nBench\u00e8 fosse lodevole il fine perseguito – ossia assicurare ad ogni unit\u00e0 immobiliare un posto auto ed evitare, pertanto, che le auto invadano la strade e creino problemi alla circolazione – la formulazione della norma ha lasciati aperti diversi interrogativi, in particolare per ci\u00f2 che riguarda l’assenza di un dato testualmente relativo ad eventuali vincoli alle contrattazioni od ai soggetti privati che trasferiscono tali spazi .
\nInfatti tale tendenza interpretativa \u00e8 costretta a ricavarne un principio di ordine generale vincolante nei confronti di chiunque.
\nTuttavia la linea giurisprudenziale, se \u00e8 costante nel riaffermare il principio sopra esposto in un numero notevole di pronunce della suprema corte, non \u00e8 univoca nella configurazione del principio.
\nLe decisioni sono tutte concordi nell\u2019affermare il vincolo pertinenziale ( ovverosia il rapporto di \u201cservizio\u201d dello spazio a parcheggio), ma vanno per strade diverse nella qualificazione del diritto che viene riconosciuto al proprietario dell\u2019unit\u00e0 immobiliare ad esso \u201c collegata\u201d, come diritto d\u2019uso, o servit\u00f9 o nel considerare derogabile con apposita clausola od invece inderogabile il detto vincolo pertinenziale.
\nNegli anni successivi le decisioni della suprema corte continuano sulla stessa linea mostrando le incertezze gi\u00e0 rilevate circa la qualificazione del diritto dei condomini del fabbricato sugli spazi a parcheggio: si va dall\u2019onere reale, alla servit\u00f9, al diritto reale di uso fino a considerarli, in difetto di un diverso titolo, come beni condominiali.
\nA temperare tale limite alla circolazione per\u00f2 viene chiarito dalla sentenza della suprema corte del 17 febbraio 1985 n.6412 sez.III che esso non si applica \u201c agli edifici costruiti anteriormente all’agosto 1967.\u201d
\n(conforme Sez. II, sent. n. 5395 del 17-06-1997)<\/h3>\n

3-IL PRIMO TENTATIVO DI LEGGE CHE LIBERALIZZA LA CIRCOLAZIONE
\nQuesta interpretazione a cui mano a mano si allineavano tutte le decisioni anche di merito della giurisprudenza creava gravi problemi nella certezza delle contrattazioni aventi ad oggetto tali beni immobili.
\nBisogna poi far presente che nella costruzione di un fabbricato spesso venivano realizzati spazi a parcheggio che eccedevano tale rapporto, ovverosia un numero maggiore di quello minimo imposto dalla norma che ho sopra ricordato.
\nTali spazi erano liberamente commerciabili, ma difficilmente individuabili.
\nEra difficile stabilire a posteriori dopo la vendita di tutte le unit\u00e0 e spazi quali erano quelli cosiddetti a vendita libera e nelle varie decisioni sul tema fiorivano i pi\u00f9 disparati criteri empirici.
\nLa situazione si faceva via via sempre pi\u00f9 intricata e creava grave imbarazzo in chi doveva occuparsi delle contrattazioni relative.
\nIl legislatore del primo condono edilizio ( legge n.47\/85) si propose di risolvere tale problema e di liberalizzare la circolazione di tali spazi
\nFu cos\u00ec elaborato l\u2019articolo 26 di tale legge dove all\u2019ultimo comma si legge:<\/h3>\n

Gli spazi di cui all’articolo 18 della legge 6 agosto 1967 n.765 ( ovverosia quelli di cui all\u2019art.41 sexies della legge n. 1150\/1942 come modificato da tale norma) costituiscono pertinenze delle costruzioni, ai sensi e per gli effetti degli articoli 817, 818 e 819 del codice civile.
\nTali articoli del codice civile stabiliscono che le pertinenze seguono nella loro circolazione e nelle loro vicende giuridiche il bene principale se non \u00e8 stato diversamente pattuito e che esse possono formare oggetto di separati atti o rapporti giuridici.
\nLa dottrina giuridica nell\u2019interpretazione della nuova norma si schier\u00f2 in grande maggioranza per la libera circolazione degli spazi adibiti a parcheggio, ma ci\u00f2 non fu di grande conforto a coloro che vennero convenuti in giudizio per aver acquistato un posto auto indipendentemente dall\u2019unit\u00e0 di cui era \u201c pertinenza\u201d: nella grande maggioranza dei casi dovettero soccombere di fronte a chi vantava diritti di parcheggio su tale unit\u00e0.
\nPurtroppo l\u2019intento era quello di liberalizzare, ma la formulazione della norma fu infelice in quanto la qualificazione degli spazi a parcheggio come pertinenze, veniva subito letta dalla giurisprudenza come confermativa della linea interpretativa costantemente seguita fino a tale data .
\nIl concetto di pertinenza fu recepito come comunque subordinato al diritto di utilizzare lo spazio destinato a parcheggio da parte del proprietario dell\u2019unit\u00e0 principale cio\u00e8 ad un vincolo di destinazione di carattere pubblicistico e perci\u00f2 non derogabile dai privati nelle loro contrattazioni.
\nLa Corte di Cassazione in numerose pronunce ( nn.4691\/1993, 2004\/1991,5180\/1991, 6533\/1992, 4465\/1994,6104\/1993) consente il trasferimento a terzi del solo spazio a parcheggio, e quindi la sua autonoma circolazione, ma conserva e garantisce in favore del proprietario dell\u2019unit\u00e0 principale un diritto reale di uso e pertanto un diritto a parcheggiare l\u2019autovettura in tale spazio a chiunque esso appartenga.
\nE\u2019 possibile acquistare il solo box o posto auto, ma il proprietario attuale dell\u2019unit\u00e0 di cui \u00e8 pertinenza ( abitazione, ufficio, ecc.) pu\u00f2 in qualsiasi momento pretendere di parcheggiarvi la sua auto ( dietro pagamento di una somma).
\nSi chiariva che era possibile vendere i posti auto ed i box separatamente ma rimaneva il diritto di uso del proprietario attuale dell\u2019appartamento di cui \u00e8 pertinenza: la situazione dopo l\u2019emanazione di tale norma non era cambiata nella sostanza, la liberalizzazione era rimasta nella mente del legislatore , ma nella realt\u00e0 era fallita miseramente.<\/h3>\n

4-LA LEGGE TOGNOLI INGARBUGLIA ANCORA DI PIU\u2019 LA SITUAZIONE
\nIn tale situazione di gravi limitazioni alla circolazione degli spazi a parcheggio interviene la LEGGE N.122\/1989 ART.9 ed il suo impatto \u00e8 sicuramente notevole in termini negativi.
\nEssa all\u2019art.1 dispone testualmente: \u201c I proprietari di immobili possono realizzare nel sottosuolo degli stessi ovvero nei locali siti al piano terreno dei fabbricati parcheggi da destinare a pertinenza delle singole unit\u00e0 immobiliari, anche in deroga agli strumenti urbanistici ed ai regolamenti edilizi vigenti. Tali parcheggi possono essere realizzati, ad uso esclusivo dei residenti, anche nel sottosuolo di aree pertinenziali esterne al fabbricato, purch\u00e9 non in contrasto con i piani urbani del traffico, tenuto conto dell’uso della superficie sovrastante e compatibilmente con la tutela dei corpi idrici.\u201d
\nNotevole soprattutto in virt\u00f9 del comma che dispone: \u201cI parcheggi realizzati ai sensi del presente articolo non possono essere ceduti separatamente dall’unit\u00e0 immobiliare alla quale sono legati da vincolo pertinenziale. I relativi atti di cessione sono nulli. \u201c
\nTale normativa \u00e8 stata poi estesa ( dalla legge n.457\/1997) ai parcheggi realizzati su aree concesse in diritto di superficie nell’ambito del programma urbano dei parcheggi, \u2026\u2026\u2026\u2026da destinare a pertinenza di immobili privati su aree comunali o nel sottosuolo delle stesse.
\nIn un panorama di pesanti vincoli interviene da ultimo come un macigno la sanzione della nullit\u00e0 dell\u2019atto di trasferimento.
\nTale legge conosciuta come Tognoli non si applica a tutti i parcheggi ma solo a quelli realizzati successivamente alla realizzazione del fabbricato e si distinguono in quanto sono realizzati senza il pagamento di oneri concessori .
\nDal titolo edilizio sar\u00e0 comunque rilevabile se si tratti di parcheggi Tognoli o meno.
\nSoltanto questi ultimi saranno incommerciabili rispetto all\u2019unit\u00e0 principale a pena di nullit\u00e0 dell\u2019atto, salvo l\u2019eccezione di un\u2019apposita autorizzazione comunale.<\/h3>\n

5 – IL LEGISLATORE TENTA NUOVAMENTE DI LIBERALIZZARE
\nLa legge n.246 del 28 novembre 2005 all\u2019art.41 sexies della legge n.1150\/1942 inserisce un secondo comma di questo tenore:
\n\u201cGli spazi per parcheggi realizzati in forza del primo comma non sono gravati da vincoli pertinenziali di sorta n\u00e9 da diritti d’uso a favore dei proprietari di altre unit\u00e0 immobiliari e sono trasferibili autonomamente da esse \u201c
\n( ricordiamo che il primo comma disponeva \u201cNelle nuove costruzioni ed anche nelle aree di pertinenza delle costruzioni stesse, debbono essere riservati appositi spazi per parcheggi in misura non inferiore ad un metro quadrato per ogni 10 metri cubi di costruzione\u201d).
\nDopo aver letto la norma potreste ritenere che il problema sia definitivamente risolto nel senso della completa liberalizzazione dei trasferimenti.
\nPurtroppo non \u00e8 cos\u00ec in quanto la Suprema Corte nella sentenza n.21003 del 1\u00b0 agosto 2008 ha affermato che la nuova normativa liberalizzatrice si applica soltanto a quei parcheggi realizzati dopo l\u2019entrata in vigore della legge ed anche a quelli per i quali non sono ancora stipulate vendite all\u2019entrata in vigore della stessa legge ( quei parcheggi dei quali anche se realizzati prima della legge non ne sia stato vednuto ancora nessuno) .
\nSe precedentemente avevo sperato che una rondine non facesse primavera e che questa volta la giurisprudenza si arrenda alla libera circolazione dei parcheggi, purtroppo dobbiamo constatare che la giurisprudenza ha continuato a tenere questa linea riaffermandola in pi\u00f9 occasioni tra le quali un’ultima pronuncia , la sentenza n.4733\/2015 che per\u00f2 si occupa di una fattispecie particolare, quella di posti auto realizzati su un’area condominiale e perci\u00f2 non di propriet\u00e0 individuale dei condomini.<\/h3>\n

6 – LE NORME INTRODOTTE DAL DL 5\/2012 CHE MODIFICANO LA LEGGE TOGNOLI<\/h3>\n

Recentemente nell’ambito dei piu’recenti interventi del governo Monti e’ stata modificata la normativa di cui alla legge Tognoli di cui sopra ed \u00e8 stata introdotta la libera commerciabilit\u00e0 dei soli parcheggi realizzati su aree di propriet\u00e0 privata purch\u00e8 gli stessi vengano trasferiti a chi \u00e8 proprietario di altra unit\u00e0 abitativa di cui vengano a costituire ugualmente pertinenza.<\/h3>\n

Con tale provvedimento si \u00e8 modificata\u00a0 la legge\u00a0 24-3-1989 n. 122 e precisamente l’ar.t9 il cui nuovo testo \u00e8 il seguente:<\/h3>\n

1. I proprietari di immobili possono realizzare nel sottosuolo degli stessi ovvero nei locali siti al piano terreno dei fabbricati parcheggi da destinare a pertinenza delle singole unit\u00e0 immobiliari, anche in deroga agli strumenti urbanistici ed ai regolamenti edilizi vigenti. Tali parcheggi possono essere realizzati, ad uso esclusivo dei residenti, anche nel sottosuolo di aree pertinenziali esterne al fabbricato, purch\u00e9 non in contrasto con i piani urbani del traffico, tenuto conto dell’uso della superficie sovrastante e compatibilmente con la tutela dei corpi idrici<\/h3>\n

Restano in ogni caso fermi i vincoli previsti dalla legislazione in materia paesaggistica ed ambientale ed i poteri attribuiti dalla medesima legislazione alle regioni e ai Ministeri dell’ambiente e per i beni culturali ed ambientali da esercitare motivatamente nel termine di 90 giorni. I parcheggi stessi, ove i piani urbani del traffico non siano stati redatti, potranno comunque essere realizzati nel rispetto delle indicazioni di cui al periodo precedente .<\/h3>\n

2. L’esecuzione delle opere e degli interventi previsti dal comma 1 \u00e8 soggetta a denuncia di inizio attivit\u00e0 .<\/h3>\n

3. Le deliberazioni che hanno per oggetto le opere e gli interventi di cui al comma 1 sono approvate salvo che si tratti di propriet\u00e0 non condominiale, dalla assemblea del condominio, in prima o in seconda convocazione, con la maggioranza prevista dall’articolo 1136, secondo comma, del codice civile. Resta fermo quanto disposto dagli articoli 1120, secondo comma, e 1121, terzo comma, del codice civile .<\/h3>\n

4. I comuni, previa determinazione dei criteri di cessione del diritto di superficie e su richiesta dei privati interessati o di imprese di costruzione o di societ\u00e0 anche cooperative, possono prevedere, nell’ambito del programma urbano dei parcheggi, la realizzazione di parcheggi da destinare a pertinenza di immobili privati su aree comunali o nel sottosuolo delle stesse . Tale disposizione si applica anche agli interventi in fase di avvio o gi\u00e0 avviati . La costituzione del diritto di superficie \u00e8 subordinata alla stipula di una convenzione nella quale siano previsti:<\/h3>\n

a) la durata della concessione del diritto di superficie per un periodo non superiore a novanta anni;<\/h3>\n

b) il dimensionamento dell’opera ed il piano economico-finanziario previsti per la sua realizzazione;<\/h3>\n

c) i tempi previsti per la progettazione esecutiva, la messa a disposizione delle aree necessarie e la esecuzione dei lavori;<\/h3>\n

d) i tempi e le modalit\u00e0 per la verifica dello stato di attuazione nonch\u00e9 le sanzioni previste per gli eventuali inadempimenti.<\/h3>\n

5. Fermo restando quanto previsto dall’articolo 41-sexies<\/a>, della legge 17 agosto 1942, n. 1150<\/a>, e successive modificazioni, e l’immodificabilit\u00e0 dell’esclusiva destinazione a parcheggio, la propriet\u00e0 dei parcheggi realizzati a norma del comma 1 pu\u00f2 essere trasferita, anche in deroga a quanto previsto nel titolo edilizio che ha legittimato la costruzione e nei successivi atti convenzionali, solo con contestuale destinazione del parcheggio trasferito a pertinenza di altra unit\u00e0 immobiliare sita nello stesso comune. I parcheggi realizzati ai sensi del comma 4 non possono essere ceduti separatamente dall’unit\u00e0 immobiliare alla quale sono legati da vincolo pertinenziale e i relativi atti di cessione sono nulli .<\/span><\/h3>\n

6. Le opere e gli interventi di cui ai precedenti commi 1 e 4, nonch\u00e9 gli acquisti di immobili destinati a parcheggi, effettuati da enti o imprese di assicurazione sono equiparati, ai fini della copertura delle riserve tecniche, ad immobili ai sensi degli articoli 32 ed 86 della legge 22 ottobre 1986, n. 742<\/a> .<\/h3>\n

L’acquirente potr\u00e0 acquistarlo solo alla condizione che il parcheggio costituisca pertinenza della propria abitazione;
\nl’atto sar\u00e0 valido solo se il vincolo pertinenziale originario non venga eliminato ma modiificato mutando il bene principale (l’abitazione) del quale il parcheggio costituisce pertinenza;<\/h3>\n

sar\u00e0 necessario pertanto fare molta attenzione alla ricorrenza del vincolo di pertinenzialit\u00e0 il quale sar\u00e0 sicuramente configurabile laddove il posto auto abbia una notevole vicinanza con l’abitazione ( qualche centinaio di metri).<\/h3>\n

Non bisogna infatti dimenticare che l’agenzia delle entrate in materia di tassazione dei relativi trasferimenti ritiene non sussistente tale vincolo pertinenziale quando la distanza supera una distanza di circa novecento\/mille metri con tutte le relative implicazioni.<\/h3>\n

Qualora invece manchi tale notevole vicinanza sarebbe opportuno non procedere al trasferimento in quanto la mancanza di tale requisito renderebbe nullo l’atto di trasferimento<\/h3>\n
\n\t<\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

1 -LE ORIGINI Le origini dei limiti alla circolazione delle aree destinate al parcheggio sono rintracciabili nella legge n. 765\/1967, il cui art. 18 introduce – nell’ambito della legge urbanistica del 1942 (legge n.1150\/1942) – l\u2019art. 41sexies. Tale disposizione, nella sua ultima forma – successiva alla modifica operata ex legge n.122\/1989 – testualmente recita:<\/p>\n","protected":false},"author":2,"featured_media":4370,"comment_status":"closed","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":[],"categories":[36],"tags":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/notaiobissi.eu\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/406"}],"collection":[{"href":"https:\/\/notaiobissi.eu\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/notaiobissi.eu\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/notaiobissi.eu\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/users\/2"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/notaiobissi.eu\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=406"}],"version-history":[{"count":8,"href":"https:\/\/notaiobissi.eu\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/406\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":4912,"href":"https:\/\/notaiobissi.eu\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/406\/revisions\/4912"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/notaiobissi.eu\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/media\/4370"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/notaiobissi.eu\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=406"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/notaiobissi.eu\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=406"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/notaiobissi.eu\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=406"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}