Con la risposta all’interpello n.158\/2020 l’Agenzia delle Entrate affronta un caso piuttosto particolare in materia di agevolazioni prima casa in connessione con la retroattivit\u00e0 del mutuo consenso.<\/p>\n
La fattispecie \u00e8 questa:<\/p>\n
un coniuge durante il matrimonio dona alla moglie la met\u00e0 della propriet\u00e0 della sua abitazione incurante delle conseguenze negative per la circolazione dell’immobile relative agli atti di donazione (vedi altro articolo in questo sito che affronta il problema).<\/p>\n
Poi in sede di separazione personale volendo rimediare a questo inconveniente , con un accordo nella forma della negoziazione assistita che regola l’assetto patrimoniale dei loro beni, stabiliscono di risolvere consensualmente la donazione per poi trasferire nuovamente la stessa quota pari alla met\u00e0 allo stesso coniuge donatario ..<\/p>\n
Il tutto ovviamente allo scopo di mutare il titolo del trasferimento eliminando la donazione e sostituendola con un accordo di negoziazione assistita che non ponga problemi alla successiva circolazione ed ipotecabilit\u00e0 del bene.<\/p>\n
Per\u00f2 c’\u00e8 prima un problema da risolvere, dopo la donazione con cui il coniuge si \u00e8 spogliato della sua quota dell’abitazione rendendosi impossidente ha acquistato un’altra abitazione con le agevolazioni per la prima casa in materia di imposta di registro ( 2% invece che oggi 9%).<\/p>\n
Risolvendosi la donazione per mutuo consenso potendo avere la risoluzione effetto retroattivo, il richiedente l’interpello potrebbe a posteriori non essere pi\u00f9 impossidente al momento della stipula della compravendita con agevolazioni con tutte le conseguenze in materia di sanzioni .<\/p>\n
Qui l’Agenzia delle Entrate risponde che<\/p>\n
“Al riguardo, si ritiene di condividere la soluzione prospettata dell’istante, secondo cui la risoluzione della predetta donazione non comporta la decadenza dalle agevolazioni ‘prima casa’ fruite, in quanto, al momento dell’acquisto della suddetta ‘ prima casa’, l’acquirente non aveva la titolarit\u00e0 di altro immobile abitativo nel medesimo Comune e, dunque, ha reso correttamente le dichiarazioni previste dalla lettera b) di cui alla citata Nota 2-bis “di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di propriet\u00e0, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui \u00e8 situato l’immobile da acquistare”. A parere della scrivente, pertanto, nella fattispecie in esame, gli effetti risolutori derivanti dal contratto di ‘mutuo consenso’ non inficiano la veridicit\u00e0 delle dichiarazioni rese dalle parti al momento dell’atto. N\u00e9 l’acquisto dell’immobile a titolo gratuito, a seguito della risoluzione per ‘mutuo consenso’ della donazione, rientra tra le ipotesi di decadenza dall’agevolazione ‘prima casa’ previste dalla Nota II-bis articolo 1 della Tariffa, Parte prima, allegata al TUR. ”<\/p>\n
A mio avviso la soluzione appare un po’ semplicistica perch\u00e8 trascura completamente il problema della retroattivit\u00e0 del negozio risolutorio per mutuo consenso.<\/p>\n
Infatti nel negozio che risolve per mutuo consenso la donazione le parti possono convenire che i suoi effetti non si producano retroattivamente e cos\u00ec lo scioglimento opera ex nunc e cio\u00e8 con effetto dal momento della conclusione della risoluzione, ma se cos\u00ec non \u00e8 stato previsto ed anzi \u00e8 stato stabilita la retroattivit\u00e0 la donazione verr\u00e0 sciolta dal momento della sua stipula.<\/p>\n
Tale circostanza non viene approfondita dalla risposta.<\/p>\n
Infatti qualora gli effetti della risoluzione siano retroagiti fin dal momento della donazione , allora al momento della compravendita con la quale il coniuge abbia acquistato con le agevolazioni per la prima casa non avrebbe potuto dichiarare come richiede la normativa in materia di imposta di registro di:<\/p>\n
\u201d non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di propriet\u00e0, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui \u00e8 situato l\u2019immobile da acquistare\u201d<\/p>\n
con le inevitabili sanzioni che ne deriverebbero.<\/p>\n
Ci\u00f2 in considerazione anche del precedente documento di prassi n.20\/E del 14 febbraio 2014 in tema di risoluzione di donazione dove si afferma che<\/p>\n
“Considerato l\u2019effetto retroattivo prodotto dalla risoluzione convenzionale per \u2018mutuo consenso\u2019, che elimina ab origine gli effetti prodotti dal primo contratto, si precisa, infine, che per la risoluzione per \u2018mutuo consenso\u2019 relativa ad un atto di donazione avente ad oggetto un diritto reale immobiliare, le imposte ipotecaria e catastale devono essere applicate nella misura fissa”<\/p>\n
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