Questa risposta ad interpello afferma che coloro i quali hanno acquistato da societ\u00e0 costruttrice un’abitazione ante maggio 1994 con Iva\u00a0 ( prima al due per cento e poi al quattro per cento) possono richiedere le agevolazioni per la prima casa per un nuovo acquisto,\u00a0 impegnandosi ad alienare tale abitazione entro l’anno.<\/p>\n
Ci\u00f2 in quanto , ante maggio 1994 non esisteva in materia Iva una norma che concedesse le agevolazioni per la prima casa con gli stessi requisiti richiesti in materia di imposta di registro ma esisteva una aliquota Iva indifferenziata per gli acquisti di abitazioni dall’impresa costruttrice.<\/p>\n
Come gi\u00e0 chiarito in materia di credito di imposta si ritiene dall’AE che qualora esistessero,\u00a0 al momento dell’acquisto con iva dal costruttore,\u00a0 i requisiti richiesti in tale momento in materia di imposta di registro non solo si pu\u00f2 usufruire del credito di imposta ma si pu\u00f2 anche acquistare una nuova abitazione con agevolazioni impegnandosi ad alienarla entro un anno<\/p>\n
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DI SEGUITO IL TESTO DELLA RISPOSTA<\/p>\n
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Risposta n. 377<\/p>\n
OGGETTO: Applicabilit\u00e0 delle agevolazioni prima casa ai sensi della Nota II bis, comma 4-bis, all\u2019articolo 1 della Tariffa, parte prima, allegata al Dpr 26 aprile 1986, n. 131, in caso di possidenza di altro immobile situato nello stesso Comune non acquistato con le agevolazioni prima casa in quanto acquistato con atto soggetto ad aliquota Iva al 4% da Societ\u00e0 costruttrice prima del 22 maggio 1993. – Articolo 11, comma 1, lett. a), legge 27 luglio 2000, n. 212.<\/strong><\/p>\n <\/p>\n Con l\u2019interpello specificato in oggetto \u00e8 stato esposto il seguente QUESITO Il Notaio Tizio (di seguito, l\u2019\u201cIstante\u201d) rappresenta che i coniugi Caio e Mevia intendono acquistare dalla Societ\u00e0 costruttrice Alfa una porzione di fabbricato di nuova costruzione costituita da una unit\u00e0 immobiliare ad uso abitativo di Categoria A\/7 sita nel Comune XXX. Detta compravendita \u00e8 soggetta ad Iva. I medesimi coniugi sono gi\u00e0 proprietari di una abitazione sita nel medesimo Comune XXX, ma chiedono di poter effettuare il nuovo acquisto usufruendo dell\u2019aliquota Iva agevolata \u201cprima casa\u201d impegnandosi ad alienare l\u2019abitazione a titolo oneroso ovvero gratuito entro un anno dalla data di stipula. L\u2019Istante rileva che, al riguardo, l\u2019art. 1, comma 55, della legge di stabilit\u00e0 2016, in vigore dal 1 gennaio 2016, ha modificato la nota II-bis all\u2019art. 1 della tariffa parte prima, allegata al d.p.r. 26 aprile 1986, n. 131 (di seguito, TUR), aggiungendovi il comma 4-bis, che consente di usufruire di questa facolt\u00e0 ai proprietari di abitazioni acquistate \u201cusufruendo delle agevolazioni di cui alla lettera c\u201d. Nel caso specifico, i coniugi Caio e Mevia hanno acquistato la loro attuale \u201cprima casa\u201d con atto del 19 novembre 1990 da impresa costruttrice, pertanto soggetto ad Iva. Alla data di stipula del detto di acquisto l\u2019aliquota prevista per le vendite di abitazioni era unica al 4% (la differenziazione delle aliquote Iva sull’acquisto di abitazioni \u00e8 stata, infatti, introdotta solo con il D.L. n. 155 del 22 maggio 1993 convertito dalla Legge n. 243 del 1993), ma per i predetti coniugi alla data di tale acquisto sussistevano i requisiti previsti dall\u2019allora vigente legislazione che avrebbero dato loro diritto all\u2019agevolazione \u201cprima casa\u201d per acquisti soggetti a imposta di registro. In casi analoghi, tale condizione \u00e8 ritenuta sufficiente per l\u2019ottenimento delle citate agevolazioni. In particolare, con la Circolare dell\u2019Agenzia Entrate 1 marzo 2001 n. 19\/E sono state riconosciute le \u201cagevolazioni prima casa\u201d in caso di acquisto con atto separato di una pertinenza di una casa di abitazione ceduta da impresa costruttrice senza applicazione della specifica IVA ridotta prevista per la c.d. \u201cprima casa\u201d anteriormente al 22 maggio 1993, qualora il proprietario dell’immobile abitativo dimostri che al momento dell’acquisto si trovava nelle condizioni richieste dalla legge allora vigente per usufruire delle agevolazioni prima casa (Cfr. Circolare n.19\/E del 2001, paragrafo 2.2.2.). La stessa circolare riconosce anche l\u2019attribuzione del credito di imposta ai soggetti in possesso dei sopra citati requisiti. SOLUZIONE PROSPETTATA DAL CONTRIBUENTE L\u2019Istante ritiene che l\u2019acquisto effettuato dai predetti coniugi nel 1990 dell\u2019abitazione attualmente posseduta nel Comune di residenza non sia ostativo all\u2019applicazione dell\u2019articolo 1 della nota II bis), comma 4-bis, della Tariffa Parte prima allegata al TUR, sicch\u00e9 ritiene possibile che i medesimi possano beneficiare, 3 immediatamente, delle agevolazioni \u201cprima casa\u201d (e dunque dell\u2019aliquota Iva al 4%) in relazione al nuovo acquisto, assumendo, contestualmente, l\u2019impegno ad alienare l\u2019abitazione a titolo oneroso ovvero gratuito entro un anno dalla data di stipula, dichiarando che alla data dell\u2019acquisto dell\u2019abitazione preposseduta sussistevano i requisiti previsti dall\u2019allora vigente legislazione che avrebbero dato loro diritto all\u2019agevolazione \u201cprima casa\u201d per acquisti soggetti a imposta di registro. In particolare, l\u2019Istante interpella la scrivente sull\u2019interpretazione del D.P.R. n. 131\/1986 in relazione al caso concreto prospettato, anche alla luce della risposta n. 123 in data 21 dicembre 2018 dell\u2019Agenzia delle Entrate Divisione Contribuenti \u2013 Direzione Centrale Persone Fisiche, Lavoratori Autonomi ed Enti Non Commerciali. PARERE DELL\u2019AGENZIA DELLE ENTRATE Il comma 4-bis della Nota II-bis posta in calce all\u2019articolo 1 della Tariffa, Parte prima, allegata al TUR \u2013 di cui il contribuente chiede l\u2019applicazione \u2013 prevede che \u201c(..)l\u2019aliquota del 2 per cento si applica anche agli atti di acquisto per i quali l\u2019acquirente non soddisfa il requisito di cui alla lettera c) del comma 1 e per i quali i requisiti di cui alle lettere a) e b) del medesimo comma si verificano senza tener conto dell\u2019immobile acquistato con le agevolazioni elencate nella lettera c), a condizione che quest\u2019ultimo immobile sia alienato entro un anno dalla data dell’atto. In mancanza di detta alienazione, all\u2019atto di cui al periodo precedente si applica quanto previsto dal comma 4\u201d. In linea generale, si rileva che, come chiarito in sede di Circolare n. 12\/E del 8 aprile del 2016, tale norma \u00e8 applicabile anche nell\u2019ipotesi in cui il nuovo acquisto sia imponibile ad IVA: \u201cIl punto 21) della Tab. A, parte II, allegata al D.P.R. n. 633 del 1972, ai fini dell\u2019applicabilit\u00e0 dell\u2019aliquota IVA agevolata al 4 per cento, fa espresso rinvio, infatti, alla ricorrenza delle condizioni di cui alla nota II-bis) all’art. 1 della tariffa, parte prima, allegata al testo unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro, approvato con D.P.R. 26 aprile 4 1986, n. 131. La modifica delle condizioni stabilite dalla Nota II-bis esplica, quindi effetti anche ai fini dell\u2019applicazione dell\u2019aliquota agevolata IVA del 4 per cento.\u201d L\u2019Istante intende conoscere se la disposizione di cui al citato comma 4-bis dell\u2019articolo 1, della Nota II-bis, della Tariffa, parte prima, allegata al TUR possa trovare applicazione anche nell\u2019ipotesi nella quale l\u2019immobile preposseduto (e da vendere entro un anno) da coloro che intendono acquistarne uno nuovo nel Comune di residenza non sia stato acquistato con le agevolazioni \u201cprima casa\u201d, in quanto acquistato nel 1990 da una Societ\u00e0 costruttrice, e pertanto prima del 22 maggio 1993 (data in cui, ad opera del D.L. 22 maggio 1993, n. 155, convertito dalla Legge 19 luglio 1993, n. 243, \u00e8 stata soppressa l\u2019applicazione dell\u2019aliquota del 4% prevista per tutte le cessioni di abitazioni effettuate da costruttori ed \u00e8 stata limitata l\u2019applicazione di tale aliquota alle sole ipotesi di acquisto della \u201cprima casa\u201d). Al riguardo, si rileva che, in sede di Circolare del 1 marzo 2001 n. 19, con riferimento alla disciplina del credito d\u2019imposta, \u00e8 stato precisato che: \u201cAnteriormente al 22 maggio 1993, data di entrata in vigore del decreto legge 22 maggio 1993, n. 155, convertito dalla legge 19 luglio 1993, n. 243, l’aliquota IVA agevolata (2%, elevata al 4% dal 1 gennaio 1989 dal decreto legge 2 marzo 1989, n. 69, convertito dalla legge 27 aprile 1989, n. 154) era applicabile alle realizzazioni ed alle cessioni di tutti i fabbricati abitativi di nuova costruzione di cui all’art. 13 della legge 2 luglio 1949, n. 408, effettuate da imprese costruttrici, indipendentemente dalla condizione che detti immobili costituissero la c.d. “prima casa” per l’acquirente. A tale principio di carattere generale facevano eccezione le cessioni degli immobili abitativi non di lusso, effettuate da soggetti diversi dalle imprese costruttrici e quelle degli immobili aventi la stessa tipologia edificati prima del 18 luglio 1949. Queste operazioni erano assoggettate all’aliquota IVA ridotta (2%, elevata successivamente al 4%) solo se effettuate nei confronti di persone fisiche 5 nei termini ed alle condizioni indicate nell’art. 2, primo comma, del decreto legge 7 febbraio 1985, n. 12, convertito nella legge 5 aprile 1985, n. 118, concernente le agevolazioni fiscali per l’acquisto della c.d. “prima casa”. Soltanto in seguito all’entrata in vigore del citato decreto legge n. 155 del 1993 \u00e8 stata prevista, in linea generale, analogamente a quanto disposto ai fini dell’imposta di registro, l’applicazione dell’aliquota del 4% alle cessioni di tutti gli immobili abitativi non di lusso, in presenza delle condizioni stabilite dalla nota IIbis) all\u2019art. 1 della tariffa, parte prima, del pi\u00f9 volte richiamato testo unico dell’imposta di registro. Da quanto sopra esposto risulta evidente che i soggetti che hanno acquistato la propria abitazione da imprese costruttrici sulla base della normativa vigente fino al 22 maggio 1993, non hanno formalmente usufruito delle agevolazioni c.d. “prima casa”, presupposto al quale l\u2019art. 7, comma 1, della legge n. 448 del 1998 subordina l’attribuzione del credito d\u2019imposta. Si deve ritenere, tuttavia, che tale circostanza non precluda il diritto al beneficio qualora l’acquirente dimostri che alla data di acquisto dell’immobile alienato era comunque in possesso dei requisiti richiesti dalla normativa vigente in materia di acquisto della c.d. \u201cprima casa\u201d. Inoltre, con il medesimo documento di prassi, l\u2019amministrazione ha chiarito che le agevolazioni \u201cprima casa\u201d si rendono applicabili anche quando il bene acquistato con atto separato costituisca pertinenza di una casa di abitazione ceduta da una impresa costruttrice, senza l\u2019applicazione della specifica aliquota Iva ridotta, prima del 22 maggio 1993. La suddetta deroga trova fondamento nella considerazione che, fino alla data del 22 maggio 1993, l\u2019aliquota da applicare alle cessioni di abitazioni effettuate da costruttori (4%) coincideva con l\u2019aliquota prevista per l\u2019acquisto della \u201cprima casa\u201d, circostanza che rendeva superflua la richiesta di fruizione del regime agevolato, pur sussistendo le condizioni per il riconoscimento (cfr. anche Circ. n. 31\/E del 7 giugno 2010). 6 Con riferimento a quanto previsto nel comma 4-bis in commento, nel caso di specie, si pone il problema del rispetto, da parte dei coniugi Caio e Mevia, della condizione di cui alla lettera b) della Nota II-bis della tariffa, parte prima, allegata al TUR, che prevede \u201cnell\u2019atto di acquisto l’acquirente dichiari di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di propriet\u00e0, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui \u00e8 situato l’immobile da acquistare\u201d. Ci\u00f2 in quanto i medesimi coniugi, al momento dell\u2019acquisto del nuovo immobile, hanno ancora la titolarit\u00e0 dell\u2019immobile acquistato nel 1990, nel medesimo Comune e senza usufruire delle \u201cagevolazioni prima casa\u201d. In particolare, limitatamente alla condizione di cui alla richiamata lettera b), la disposizione, di cui al citato comma 4-bis, consente al contribuente di fruire delle agevolazioni \u201cprima casa\u201d, nonostante sia titolare, nel Comune di residenza, di un altro immobile, precedentemente acquistato beneficiando delle agevolazioni elencate nella lettera c), della Nota II-bis, dell\u2019articolo 1, della Tariffa, Parte prima, allegata al TUR. Al riguardo, sia il tenore letterale della norma \u2013 in particolare, l\u2019affermazione secondo la quale \u201c(\u2026) i requisiti di cui alle lettere a) e b) del medesimo comma si verificano senza tener conto dell’immobile acquistato con le agevolazioni elencate nella lettera c)\u201d – sia il fatto che la medesima trovi applicazione solo nell\u2019ipotesi in cui l\u2019immobile preposseduto sia stato acquistato beneficiando dell\u2019agevolazione \u201cprima casa\u201d, consentono di ritenere che tale disposizione possa trovare applicazione solo nel caso in cui l\u2019acquirente sia titolare, nello stesso Comune di residenza, di un solo altro immobile. Alla luce di tali considerazioni, l\u2019applicazione della disposizione di cui al comma 4-bis, dell\u2019articolo 1, della tariffa, parte prima, allegata al TUR, permette al contribuente di derogare temporaneamente (entro l\u2019anno dalla data dell\u2019acquisto) alla condizione di cui alla lettera b) della citata Nota II-bis, ovvero 7 della prepossidenza di un solo altro immobile \u201cagevolato\u201d nello stesso Comune di residenza. Invero, scopo della norma di cui al citato comma 4-bis \u00e8 quello di agevolare il contribuente nella sostituzione dell\u2019abitazione preposseduta, concedendo un lasso temporale di un anno, per l\u2019alienazione dell\u2019immobile da sostituire. La norma, dunque, non deroga alla condizione prevista dalla lettera b), ma semplicemente ne posticipa la sua sussistenza entro l\u2019anno dalla data dell\u2019acquisto, sicch\u00e9, entro tale termine, l\u2019acquirente deve, comunque, possedere, nel Comune di residenza, un solo immobile acquistato con le agevolazioni \u201cprima casa\u201d. Ci\u00f2 premesso, si ritiene che tale condizione risulti soddisfatta anche nel caso prospettato dall\u2019istante, sebbene l\u2019immobile preposseduto dai coniugi nel Comune di residenza \u2013 in cui si trova anche l\u2019immobile che i medesimi acquisteranno da Societ\u00e0 costruttrice \u2013 non abbia goduto delle agevolazioni prima casa, poich\u00e9 acquistato nel 1990 da una Societ\u00e0 costruttrice. A tal fine, sar\u00e0 necessario che: \u2022 l\u2019immobile preposseduto sia stato acquistato nel 1990 da societ\u00e0 costruttrice e sia l\u2019unico appartamento posseduto dai coniugi nel Comune di residenza; \u2022 al momento dell\u2019acquisto i coniugi rispettino la condizione di cui alla lett. c) della nota II-bis e, quindi, non siano titolari di altri immobili su tutto il territorio nazionale acquistati con le agevolazioni prima casa; \u2022 i coniugi rispettino i requisiti di cui alla lett. a) della nota II-bis; \u2022 sia l\u2019immobile da acquistare che l\u2019immobile da vendere entro un anno sono classificabili catastalmente in categorie diverse da A1, A8 e A9. Al verificarsi di tali condizioni, i coniugi possono beneficiare immediatamente \u2013 ovvero, senza procedere alla cessione dell\u2019immobile preposseduto \u2013 delle agevolazioni \u201cprima casa\u201d ai sensi della novellata Nota II-bis per l\u2019acquisto dell\u2019immobile di nuova costruzione da Societ\u00e0 costruttrice in quanto la sostituzione, consentita dal comma 4-bis della Nota II-bis, \u00e8 limitata, anche in 8 questo caso, all\u2019unico immobile preposseduto nel Comune di residenza e, per effetto dell\u2019alienazione di tale immobile, l\u2019acquirente \u00e8 in grado di soddisfare, entro l\u2019anno dalla data dell\u2019acquisto, la condizione di cui alla lettera b) della Nota II-bis citata.<\/p>\n <\/p>\n <\/p>\n <\/p>\n Questa risposta ad interpello afferma che coloro i quali hanno acquistato da societ\u00e0 costruttrice un’abitazione ante maggio 1994 con Iva\u00a0 ( prima al due per cento e poi al quattro per cento) possono richiedere le agevolazioni per la prima casa per un nuovo acquisto,\u00a0 impegnandosi ad alienare tale abitazione entro l’anno. 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