LA LEGGE N.865\/1971<\/p>\n
L’annoso problema dell’applicazione del prezzo massimo di cessione in materia di cessione di alloggi realizzati ai sensi dell’art.35 della legge n.865\/1971 sta vivendo recentemente notevoli sviluppi dal punto di vista giurisprudenziale e normativo .
\nLa vicenda trae origine dalla corretta applicazione dell ‘art.35 della detta legge che dispone nel testo oggi vigente:<\/p>\n
”\u00a0 Le disposizioni dell’art.10 della legge 18 aprile 1962 n.167, sono sostituite dalle norme di cui al presente articolo.<\/p>\n
Le aree comprese nei piani approvati a norma della legge 18 aprile 1962, n. 167 , sono espropriate dai comuni o dai loro consorzi.<\/p>\n
Le aree di cui al precedente comma,salvo quelle cedute in propriet\u00e0 ai sensi dell’undicesimo comma del presente articolo,<\/strong> vanno a far parte del patrimonio indisponibile del comune o del consorzio.<\/p>\n Su tali aree il comune o il consorzio concede il diritto di superficie per la costruzione di case di tipo economico o popolare e dei relativi servizi urbani e sociali.<\/p>\n La concessione del diritto di superficie ad enti pubblici per la realizzazione di impianti e servizi pubblici \u00e8 a tempo indeterminato, in tutti gli altri casi ha una durata non inferiore ad anni 60 e non superiore ad anni 99.<\/p>\n L’istanza per ottenere la concessione \u00e8 diretta al sindaco o al presidente del consorzio. Tra pi\u00f9 istanze concorrenti \u00e8 data la preferenza a quelle presentate da enti pubblici istituzionalmente operanti nel settore dell’edilizia economica e popolare e da cooperative edilizie a propriet\u00e0 indivisa.<\/p>\n La concessione \u00e8 deliberata dal consiglio comunale o dall’assemblea del consorzio. Con la stessa delibera viene determinato il contenuto della convenzione da stipularsi, per atto pubblico, da trascriversi presso il competente ufficio dei registri immobiliari, tra l’ente concedente ed il richiedente.<\/p>\n La convenzione deve prevedere:<\/p>\n a) il corrispettivo della concessione e le modalit\u00e0 del relativo versamento, determinati dalla delibera di cui al settimo comma con l’applicazione dei criteri previsti dal dodicesimo comma ;<\/p>\n b) il corrispettivo delle opere di urbanizzazione da realizzare a cura del comune o del consorzio, ovvero qualora dette opere vengano eseguite a cura e spese del concessionario, le relative garanzie finanziarie, gli elementi progettuali delle opere da eseguire e le modalit\u00e0 del controllo sulla loro esecuzione, nonch\u00e9 i criteri e le modalit\u00e0 per il loro trasferimento ai comuni od ai consorzi; d) i termini di inizio e di ultimazione degli edifici e delle opere di urbanizzazione;<\/p>\n e) i criteri per la determinazione e la revisione periodica dei canoni di locazione, nonch\u00e9 per la determinazione del prezzo di cessione degli alloggi, ove questa sia consentita;<\/strong><\/p>\n f) le sanzioni a carico del concessionario per l’inosservanza degli obblighi stabiliti nella convenzione ed i casi di maggior gravit\u00e0 in cui tale osservanza comporti la decadenza dalla concessione e la conseguente estinzione del diritto di superficie;<\/p>\n g) i criteri per la determinazione del corrispettivo in caso di rinnovo della concessione, la cui durata non pu\u00f2 essere superiore a quella prevista nell’atto originario.<\/p>\n Le disposizioni del precedente comma non si applicano quando l’oggetto della concessione sia costituito dalla realizzazione di impianti e servizi pubblici ai sensi del quinto comma del presente articolo.<\/p>\n I comuni per i quali non sia intervenuta la dichiarazione di dissesto finanziario ed i loro consorzi possono, nella convenzione, stabilire a favore degli enti, delle imprese di costruzione e loro consorzi e delle cooperative edilizie e loro consorzi, che costruiscono alloggi da concedere in locazione per un periodo non inferiore a quindici anni, condizioni particolari per quanto riguarda il corrispettivo della concessione e gli oneri relativi alle opere di urbanizzazione\u00a0. Questa norma disciplina quindi quegli interventi edilizi che vengono realizzati su aree espropriate dal Comune per essere poi assegnate con apposita convenzione al soggetto realizzatore che puo’ essere tanto un singolo individuo\u00a0, tanto un\u00a0imprenditore che\u00a0una societ\u00e0 cooperativa o una societ\u00e0 di capitali.<\/p>\n <\/p>\n <\/p>\n Gli alloggi realizzati nell’ambito di tale cosiddetta edilizia convenzionata-agevolata, nel tempo sono stati oggetto di una normativa spesso farraginosa che principalmente nell’ipotesi di assegnazione in diritto di propriet\u00e0 aveva imposto vincoli molto stringenti alla loro commerciabilit\u00e0, allo scopo di evitare facili speculazioni . Per approfondire tale argomento si rimanda ad altra pagina di questo sito<\/p>\n Per venire al nostro tema, nell’ambito dei vincoli alla commerciabilit\u00e0 degli alloggi realizzati all’interno dei piani di zona vi \u00e8 quello molto discusso e controverso del prezzo massimo di cessione.<\/p>\n Questa problematica e’ molto sentita nei comuni di pi\u00f9 grandi dimensioni, in quanto \u00e8 in questi comuni che sono stati varati la maggior parte dei piani di zona, con assegnazione delle aree sia in diritto di propriet\u00e0 che di superficie.<\/p>\n Il comune , nella convenzione stipulata con il soggetto utilizzatore (soggetto ,imprenditore o societ\u00e0 costruttrice) come dalla normativa sopra riportata,\u00a0stabilisce che possa essere\u00a0imposto un prezzo di cessione o canone di locazione massimo e\u00a0che venga prevista una serie di parametri e criteri per fissare ed aggiornare sia il prezzo\u00a0che il canone massimo previsto per gli alloggi che verranno poi edificati e ceduti a terzi anche in locazione dal detto utilizzatore.<\/p>\n Nelle convenzioni stipulate dal Comune di Roma, come in quelli di molti altri comuni , non \u00e8 spesso agevole rinvenire una clausola che con certezza operi una estensione dell’obbligo di osservare il prezzo massimo anche nelle cessioni successiva alla prima\u00a0.<\/p>\n La situazione di grande incertezza circa l’applicabilit\u00e0 del detto prezzo massimo alle cessioni successive alla prima, ha indotto molti di coloro che intendevano cedere l’alloggio acquistato dal costruttore e\/o cooperativa in un piano di zona a richiedere spesso al comune l’autorizzazione a vendere a questa o\u00a0 quella data cifra secondo prassi piuttosto discutibili.<\/p>\n Questa problematica era stata affrontata sia dalla Corte di Cassazione con la sentenza n.13006 del 2000 e dal Consiglio Nazionale del Notariato con risposta a quesito n.5921\/2005 che dalla Regione Piemonte con un suo parere n.132\/2009, e tutti concordavano sulla non applicabilit\u00e0 del prezzo massimo alle cessioni successive .<\/p>\n Successivamente il Comune di Roma in seguito ad apposita istanza con nota in data 2 dicembre 2010 prot . n 71370 relativamente ad un caso specifico in cui vi era anche un contributo in conto capitale al prezzo di acquisto ribadiva per una convenzione stipulata nell’anno 2000 la non applicabilit\u00e0 alle cessioni successive alla prima del detto prezzo massimo . Termina poi affermando che gli schemi attualmente in vigore delle convenzioni con le quali il comune di Roma procede sia all’attribuzione dell’area in diritto di propriet\u00e0 che di superficie non prevedono limitazioni nella determinazione del prezzo di cessione per i trasferimenti successivi al primo tra Comune e soggetto realizzatore dell’intervento.<\/p>\n E’ intervenuta poi una sentenza del Tribunale civile di Roma Sez X in composizione monocratica in data 2 maggio 2014 la quale interviene sull’argomento del prezzo massimo di cessione affermando l’applicabilit\u00e0 del prezzo massimo di cessione anche alle cessioni successive alla prima per gli alloggi realizzati in diritto di superficie.<\/p>\n La sentenza ripercorre il cammino delle modifiche avvenute al testo della legge n.865\/1971\u00a0 nella disciplina relativa sia alle aree assegnate in diritto di superficie che in diritto di propriet\u00e0;<\/p>\n passa poi ad affrontare il nostro problema e rileva principalmente due elementi che confermerebbero l’applicabilit\u00e0 del divieto agli atti successivi al primo:<\/p>\n innanzitutto il nuovo comma 49 bis dell’art.31 della legge n.448\/1998 che prevede lo strumento della convenzione in forma pubblica per eliminare i vincoli relativi al prezzo massimo di cessione ovvero del canone massimo di locazione;<\/p>\n tale norma non avrebbe un valido significato qualora i vincoli riguardassero solo la prima cessione, confermano invece la vincolativit\u00e0 della limitazione del prezzo anche alla cessione dell’alloggio successiva alla prima assegnazione;<\/p>\n inoltre la norma dell’art.35 della legge n.865\/1971 costituirebbe una norma imperativa la cui violazione darebbe luogo alla nullit\u00e0 parziale del contratto ex. art 1418 c.c. ( nullit\u00e0 virtuale) limitatamente alla clausola realtiva al prezzo difforme da quello indicato dalla convenzione come prezzo canone o massimo.<\/p>\n Da ci\u00f2 secondo la citata sentenza deriverebbe la declaratoria della nullit\u00e0 parziale del contratto di cessione dell’alloggio ad un prezzo superiore a quello massimo con la sostituzione automatica della clausola del prezzo ( vietato) con il prezzo statuito dalla convenzione con il Comune o dai criteri e parametri in essa contenuti.<\/p>\n In data successiva alla detta sentenza e precisamente con provvedimento depositato in cancelleria il 4 luglio 2014 la seconda sezione civile della Suprema Corte di Cassazione ha deciso di rimettere alle Sezioni Unite la decisione di una causa che nella sostanza ricalca la vicenda che ha dato luogo alla decisione sopra citata del Tribunale di Roma.<\/p>\n Ci\u00f2 in quanto ad avviso dei giudici della seconda sezione ricorre un contrasto interpretativo circa la obbligatoriet\u00e0 del prezzo massimo di cessione nelle cessioni successive a quella tra il soggetto realizzatore dell’intervento ed il primo acquirente.<\/p>\n Da una parte infatti vi sarebbero precedenti pronunce delle sezioni della stessa Suprema Corte mentre dall’altra vi sarebbero ragioni di tutela di un superiore interesse pubblico relativo ad evitare che le agevolazioni concesse per la realizzazione delle unit\u00e0 immobiliari si trasformi in un incentivo alla speculazione ed inoltre il recente intervento legislativo avvenuto con la legge n.106\/2011 in materia di eliminazione dei vincoli derivanti dal prezzo massimo di cessione.<\/p>\n Il 16 settembre 2015 le Sezioni Unite della Corte di Cassazione hanno depositato in cancelleria la decisione in merito alla remissione della controversia di cui sopra.<\/p>\n La decisione conferma l’orientamento gi\u00e0 espresso dal Tribunale Civile di Roma in data 2 maggio 2014\u00a0 ( e sopra descritto) affermando che il vincolo del prezzo massimo di cessione debba essere rispettato anche per le cessioni dell’immobile successive alla prima.<\/p>\n Con la conseguenza della nullit\u00e0 parziale del contratto e precisamente della clausola relativa al prezzo e sostituzione del prezzo massimo a quello convenuto dalle parti.<\/p>\n Anche l’ argomentazione principale su cui si fonda la decisione\u00a0della Suprema Corte \u00e8 la medesima della sentenza del Tribunale di Roma:<\/p>\n il nuovo comma 49 bis dell’art.31 della legge n.448\/1998 introdotto dal D.L. \u00a0n.70\/2011 convertito nella legge n.106\/2011 il quale riconosce \u00a0ai titolari del diritto di propriet\u00e0 superficiaria \u00a0ed ai proprietari ( il cui acquisto \u00e8 avvenuto ante 1992) di eliminare i vincoli del prezzo massimo<\/span> con apposita convenzione\u00a0in forma pubblica da stipularsi dal singolo proprietario dell’immobile con il Comune una volta che siano trascorsi almeno cinque anni dalla prima assegnazione versando la somma determinata dal Comune stesso.<\/p>\n LA LEGGE N.10\/1977<\/strong><\/p>\n ED IL D.P.R. N.380\/2001<\/strong><\/p>\n Un altro caso di imposizione di un\u00a0prezzo massimo di cessione \u00e8 quello previsto dall’art. 7 della legge n.10\/1977:<\/p>\n Art. 7<\/strong>\u00a0 (Edilizia convenzionata) <\/em><\/p>\n Per gli interventi di edilizia abitativa, ivi compresi quelli sugli edifici esistenti, il contributo di cui al precedente art. 3 si \u00e8 ridotto alla sola quota di cui all’art. 5 qualora il concessionario si impegni, a mezzo di una convenzione con il comune, ad applicare prezzi di vendita e canoni di locazione determinati ai sensi della convenzione-tipo prevista dal successivo art. 8.<\/p>\n Nella convenzione pu\u00f2 essere prevista la diretta esecuzione da parte dell’interessato delle opere di urbanizzazione, in luogo del pagamento della quota di cui al comma precedente; in tal caso debbono essere descritte le opere da eseguire e precisati i termini e le garanzie per l’esecuzione delle opere medesime.<\/p>\n Fino all’approvazione da parte della regione della convenzione-tipo, le convenzioni previste dal presente articolo sono stipulate in conformit\u00e0 ad uno schema di convenzione-tipo, deliberato dal Consiglio comunale, contenente gli elementi di cui al successivo art. 8.<\/p>\n Pu\u00f2 tener luogo della convenzione un atto unilaterale d’obbligo con il quale il concessionario si impegna ad osservare le condizioni stabilite nella convenzione-tipo ed a corrispondere nel termine stabilito la quota relativa alle opere di urbanizzazione ovvero ad eseguire direttamente le opere stesse.<\/p>\n La convenzione o l’atto d’obbligo unilaterale sono trascritti nei registri immobiliari a cura del comune e a spese del concessionario..<\/p>\n Tale norma \u00e8 stata poi sostituita dagli artt.17 e 18 del d.p.r. n.380\/2001 che nel testo attuale recita:<\/p>\n Art. 17\u00a0<\/strong>\u00a0 Riduzione o esonero dal contributo di costruzione <\/em><\/p>\n 4-bis.\u00a0 Al fine di agevolare gli interventi di densificazione edilizia, per la ristrutturazione, il recupero e il riuso degli immobili dismessi o in via di dismissione, il contributo di costruzione \u00e8 ridotto in misura non inferiore al venti per cento rispetto a quello previsto per le nuove costruzioni nei casi non interessati da varianti urbanistiche, deroghe o cambi di destinazione d’uso comportanti maggior valore rispetto alla destinazione originaria. I comuni definiscono, entro novanta giorni dall’entrata in vigore della presente disposizione, i criteri e le modalit\u00e0 applicative per l’applicazione della relativa riduzione<\/p>\n Art. 18<\/strong>\u00a0 Convenzione-tipo<\/em><\/p>\n Quindi\u00a0ai sensi delle norme soprariportate per consentire una riduzione negli oneri concessori relativi al titolo\u00a0edilizio si stabil\u00ec anche qui\u00a0la necessit\u00e0 di stipulare apposite convenzioni con il comune(\u00a0note ai tecnici come Convenzioni Bucalossi, dalla legge\u00a0omonima del 1977).<\/p>\n Tale normativa del 1977 riprodotta nel d.p.r. n.380\/2001 prevede\u00a0come contropartita alla suddetta riduzione la stipula di una convenzione\u00a0con la quale il richiedente si impegni ad applicare\u00a0un prezzo di cessione\u00a0massimo pena la nullit\u00e0 per la parte eccedente.<\/p>\n Questo vincolo al prezzo di cessione\u00a0\u00e8 stato sempre ritenuto dalla dottrina e la giurisprudenza, applicabile alla sola prima cessione\u00a0fino all’entrata in vigore del\u00a0decreto legge n.70\/2011.<\/p>\n Tale normativa in tema convenzione tipo ai sensi della legge Bucalossi del 1977 che \u00e8 stata poi richiamata dal d.p.r. n.38072001 Testo Unico in materia Urbanistica .<\/p>\n A partire dal 1997 le convenzioni urbanistiche che assegnano aree da parte dei comuni in diritto di propriet\u00e0 devono rifarsi a tale normativa e pertanto con l’applicazione del prezzo massimo di cessione –<\/p>\n Pertanto a partire dal 1997 il prezzo massimo di cessione fa la sua comparsa nelle alienazioni degli alloggi assegnati in diritto di propriet\u00e0<\/p>\n Pertanto il nostro legislatore , con il dl n.70\/2011 ha estesa la possibilit\u00e0 di eliminare i vincoli derivanti al prezzo massimo , anche alle convenzioni cosiddette “Bucalossi” che sopra abbiamo descritto:<\/p>\n 49-bis. I vincoli relativi alla determinazione del prezzo massimo di cessione delle singole unit\u00e0 abitative e loro pertinenze nonch\u00e9 del canone massimo di locazione delle stesse, contenuti nelle convenzioni di cui all\u2019 articolo 35 della legge n.865\/1971<\/span>, e successive modificazioni, per la cessione del diritto di propriet\u00e0, stipulate precedentemente alla data di entrata in vigore della legge 17 febbraio 1992 n.179<\/span>, ovvero per la cessione del diritto di superficie, possono essere rimossi, dopo che siano trascorsi almeno cinque anni dalla data del primo trasferimento, con convenzione in forma pubblica stipulata a richiesta del singolo proprietario e soggetta a trascrizione per un corrispettivo proporzionale alla corrispondente quota millesimale, determinato, anche per le unit\u00e0 in diritto di superficie, in misura pari ad una percentuale del corrispettivo risultante dall\u2019applicazione del comma 48 del presente articolo. La percentuale di cui al presente comma \u00e8 stabilita, anche con l\u2019applicazione di eventuali riduzioni in relazione alla durata residua del vincolo, con decreto di natura non regolamentare del Ministro dell\u2019economia e delle finanze, previa intesa in sede di Conferenza unificata ai sensi dell\u2019 articolo 3 del decreto legislativo 28 agosto 1997, n. 281<\/span>. E’ interessante poi notare che\u00a0la Suprema Corte\u00a0afferma che il prezzo massimo di cessione non si applica ai trasferimenti success<\/p>\n In questa situazione \u00e8 pertanto consigliato a coloro i quali intendono procedere alla alienazione di un immobile che si trovi sia\u00a0in un piano di zona\u00a0, che anche al di fuori sia comunque interessato da vincoli cosiddetti Bucalossi\u00a0, in primo luogo di rivolgersi al Comune per ottenere una certificazione attestante il prezzo massimo di cessione;<\/p>\n ed una volta accertato detto prezzo , qualora si intenda procedere alla cessione ad un prezzo maggiore, effettuare richiesta al medesimo Comune di stipulare l’apposita convenzione per eliminare tale vincolo\u00a0previa quantificazione e versamento della somma relativa.<\/p>\n Solo dopo la stipula della convenzione sar\u00e0 possibile procedere alla alienazione dell’immobile ad un prezzo libero.<\/p>\n LA QUESTIONE LA LEGGE N.865\/1971 L’annoso problema dell’applicazione del prezzo massimo di cessione in materia di cessione di alloggi realizzati ai sensi dell’art.35 della legge n.865\/1971 sta vivendo recentemente notevoli sviluppi dal punto di vista giurisprudenziale e normativo . La vicenda trae origine dalla corretta applicazione dell ‘art.35 della detta legge che dispone nel testo […]<\/p>\n","protected":false},"author":2,"featured_media":4370,"comment_status":"closed","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":[],"categories":[36,50],"tags":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/notaiobissi.eu\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/533"}],"collection":[{"href":"https:\/\/notaiobissi.eu\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/notaiobissi.eu\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/notaiobissi.eu\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/users\/2"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/notaiobissi.eu\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=533"}],"version-history":[{"count":13,"href":"https:\/\/notaiobissi.eu\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/533\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":4674,"href":"https:\/\/notaiobissi.eu\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/533\/revisions\/4674"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/notaiobissi.eu\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/media\/4370"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/notaiobissi.eu\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=533"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/notaiobissi.eu\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=533"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/notaiobissi.eu\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=533"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}
\nc) le caratteristiche costruttive e tipologiche degli edifici da realizzare;<\/p>\n
\nLe aree di cui al secondo comma, destinate alla costruzione di case economiche e popolari, sono concesse in diritto di superficie, ai sensi dei commi precedenti, o cedute in propriet\u00e0 a cooperative edilizie e loro consorzi, ad imprese di costruzione e loro consorzi ed ai singoli<\/strong>, con preferenza per i proprietari espropriati ai sensi della presente legge sempre che questi abbiano i requisiti previsti dalle vigenti disposizioni per l’assegnazione di alloggi di edilizia agevolata”<\/p>\nL’EVOLUZIONE NORMATIVA <\/span><\/h2>\n
E LA INTEPRETAZIONE <\/span>FINO AL 2 MAGGIO 2014<\/span><\/h2>\n
\nLa normativa in materia infatti aveva imposto sia divieti temporali di rivendita che limitazioni alla determinazione del prezzo di vendita od al canone di locazione , il tutto a pena di nullit\u00e0 anche parziale.
\nI divieti di vendita che riguardavano , si sottolinea , solo le aree cedute in diritto di propriet\u00e0, sono poi\u00a0venuti meno in seguito alla legge “Ferrarini Botta” , la legge n.179\/1992, entrata in vigore il 15 marzo 1992.<\/p>\n
\nCon una nota del 21 febbraio 2013 , l’Ufficio Edilizia residenziale pubblica di Roma Capitale\u00a0prende inizialmente posizione sulla legge n.106\/2011 che disciplina la facolt\u00e0 di conseguire con apposita convenzione con il comune l’affrancazione dal prezzo massimo di cessione dell’alloggio cos\u00ec come \u00a0previsto dalla detta legge n.865\/1971 affermando che tale normativa possa trovare applicazione soltanto in quei casi nei quali la convenzione con il Comune di Roma espressamente ponga dei limiti di prezzo nelle alienazioni successive alla prima.<\/p>\nLA SENTENZA DEL TRIBUNALE DI ROMA DEL 2 MAGGIO 2014<\/span><\/h2>\n
LA SENTENZA A SEZIONI UNITE DELLA SUPREMA CORTE <\/span><\/h2>\n
DEL 16 SETTEMBRE 2015<\/span><\/h2>\n
\n
\n
\n49-ter. Le disposizioni di cui al comma 49-bis si applicano anche alle convenzioni previste dall\u2019 articolo 18 del testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380″<\/span><\/strong><\/em><\/p>\n