Spesso la domanda che viene rivolta al Notaio \u00e8 quella relativa ai documenti necessari per effettuare la stipula di una compravendita.<\/p>\n
Sono i documenti che rendono possibile compiere\u00a0gli accertamenti\u00a0in ordine alla titolarit\u00e0 , libera commerciabilit\u00e0 e regolarit\u00e0 dell’immobile ed all’assenza di vizi o comunque elementi pregiudizievoli alla stipula dell’atto o caratteristiche dello stesso o infine situazioni debitorie.<\/p>\n
1\u00a0 –\u00a0\u00a0 IL TITOLO DI PROVENIENZA<\/p>\n
Il documento principe che dovr\u00e0 essere fornito \u00e8<\/p>\n
il titolo di acquisto<\/strong> dell’immobile da parte del venditore , che potr\u00e0 essere costituito da;<\/p>\n A) un atto notarile<\/em> <\/strong>( compravendita, donazione,permuta, ecc…)<\/p>\n da precisare che se l’immobile sia stato costruito dal venditore, persona fisica o societ\u00e0, sar\u00e0 necessario acquisire l’atto di acquisto dell’area sulla quale \u00e8\u00a0stata realizzata la costruzione;<\/p>\n qualora invece pervenga per\u00a0successione :<\/p>\n B) il\u00a0 verbale di pubblicazione del testamento<\/em> <\/strong>se il bene \u00e8 stato attribuito mediante un testamento;<\/p>\n o comunque anche per il caso precedente, la dichiarazione di successione<\/strong><\/em> qualora l’attribuzione sia stata effettuata in seguito a successione ereditaria, dalla legge;<\/p>\n a cui aggiungere anche lo stesso atto di provenienza sopraindicato effettuato dal defunto ( ci\u00f2 in quanto l’atto notarile contiene una serie di informazioni che non sono presenti nella dichiarazione di successione).<\/p>\n va per\u00f2 precisato che la successione non costituisce comunque un titolo certo per l’attribuzione della titolarit\u00e0 di un qualsiasi diritto sull’immobile in quanto dipende da fatti che secondo il nostro ordinamento \u00e8 difficle appurare con assoluta certezza.<\/p>\n Infatti i beni vengono attribuiti dalla legge in base al rapporto di parentela\u00a0 ( cio\u00e8 in base al grado del rapporto) ed al numero dei soggetti che hanno tale rapporto ( la quota pu\u00f2 mutare a seconda che vi siano o meno fratelli, genitori o figli ed in quale numero essi siano).<\/p>\n L’esistenza di tali soggetti \u00e8 infatti impossibile da accertare secondo l’ordinamento del nostro stato civile; \u00e8 impossibile appurare se una persona abbia o meno figli o quanti essi siano, come non si pu\u00f2 prevedere se sar\u00e0 richiesto il riconoscimento dopo la morte della maternit\u00e0 o paternit\u00e0 o verr\u00e0 rinvenuto un testamento.<\/p>\n Pertanto per garantire i diritti dell’acquirente di un immobile pervenuto per successione si rende necessario procedere alla trascrizione dell’accettazione tacita dell’eredit\u00e0 che a norma dell’art.534 c.c. fa salvi\u00a0 i diritti dell’acquirente in buona fede quando la trascrizione di tale accettazione e dell’atto di compravendita precede la trascrizione dell’acquisto dall’erede vero o della domanda giudiziale contro l’erede apparente.<\/p>\n Osservazione comune della clientela \u00e8 che comunque gli eredi si potrebbero rilevare dalla dichiarazione di successione, ma ci\u00f2 \u00e8 palesemente errato in quanto nella dichiarazione di successione il dichiarante pu\u00f2 indicare chiunque come erede senza che l’ufficio delle Entrate debba svolgere alcun controllo di veridicit\u00e0 se non pretendere l’esibizione del certificato di morte del defunto ed una dichiarazione sostitutiva del dichiarante che attesta quali siano gli eredi \u00a0.<\/p>\n E’ comunque necessario esibire la dichiarazione di successione in quanto il Notaio non potr\u00e0 ricevere l’atto se prima non sia stata presentata la detta dichiarazione.<\/p>\n Pertanto qualora si voglia acquistare un immobile pervenuto per successione sar\u00e0 necessario richiedere anche l’atto di acquisto da parte del defunto, dell’immobile in oggetto.<\/p>\n 2 – CERTIFICAZIONE DELLO STATO MATRIMONIALE PATRIMONIALE<\/p>\n Qualora il venditore sia una persona fisica \u00e8 spesso necessario accertare il suo regime patrimoniale .<\/p>\n Ci\u00f2 in quanto se fosse coniugato in regime di comunione legale dei beni ed il bene fosse compreso nella comunione legale\u00a0\u00a0per la vendita sarebbe necessario il consenso del coniuge.<\/p>\n Pertanto \u00e8 sempre necessario accertare se il venditore fosse coniugato al momento dell’acquisto ed in che regime patrimoniale con il coniuge si trovasse allora e si trovi oggi.<\/p>\n Per verificare ci\u00f2 \u00e8 sufficiente farsi consegnare un estratto per riassunto degli atti di matrimonio con annotazioni a margine , se trattasi di un soggetto coniugato, altrimenti un certificato di stato libero per accertare\u00a0che \u00a0non sia coniugato o non sia pi\u00f9 coniugato .<\/p>\n 3 – URBANISTICA<\/p>\n Ai fini della validit\u00e0 dell’atto di trasferimento che abbia ad oggetto fabbricati \u00e8 necessario indicare gli estremi del primo titolo edilizio che ne ha legittimato l’edificazione.<\/p>\n Tale titolo \u00e8 quindi la licenza di costruzione ( fino al 1977) , la concessione edilizia ( dal 1977 al 2001) o il permesso di costruire\u00a0( dopo il 2001) ed occorre menzionarne il numero e la data.<\/p>\n In alternativa qualora la costruzione dell’immobile sia iniziata prima del 1\u00b0 settembre 1967 \u00e8 sufficente inserire nell’atto una dichiarazione sostitutiva di atto notorio del venditore che attesti tale circostanza.<\/p>\n Pertanto negli atti notarili stipulati dopo il febbraio 1985 sono indicati obbligatoriamente gli estremi dei titoli edilizi\u00a0, altrimenti \u00e8 necessario comunque fornirli al Notaio per la stipula della compravendita.<\/p>\n Particolare attenzione va riservata alle domande di concessione in sanatoria.<\/p>\n Nel tempo sono stati varati tre leggi che hanno consentito tali ” condoni”:<\/p>\n la prima nel 1985, la seconda nel 1994, la terza nel 2003.<\/p>\n Tali normative hanno consentito di ottenere a posteriori un valido titolo edilizio\u00a0previo pagamento di somme a titolo di oblazione e contributi concessori.<\/p>\n E’ pertanto necessario\u00a0ottenere copia della domanda di concessione in sanatoria e dei bollettini postali od altri mezzi di pagamento utilizzati per versare le somme dovute per oblazione ed oneri concessori ( se questi ultimi sono dovuti).<\/p>\n Inoltre qualora l’area su cui sorge l’immobile sia soggetta a vincoli ( paesaggistici, archeologici, ecc..) sar\u00e0 necessario richiedere copia del parere in merito .<\/p>\n Qualora oggetto di trasferimento sia un terreno \u00e8 necessario richiedere il certificato di destinazione urbanistica che indica la destinazione del bene secondo il piano regolatore o gli strumenti urbanistici.<\/p>\n Tale certificato andr\u00e0 allegato all’atto notarile a pena di nullit\u00e0.<\/p>\n Va ricordato che nell’incarico professionale che viene conferito al Notaio per la stipula dell’atto avente ad oggetto un immobile non \u00e8 compreso l’accertamento della regolarit\u00e0 urbanistica dell’immobile dal punto di vista sostanziale.<\/p>\n Vale a dire che non spetta al Notaio effettuare gli accertamenti diretti a verificare la conformit\u00e0 dell’immobile ai titoli edilizi ed alla normativa urbanistica.<\/p>\n Tali indagini se opportune dovranno essere affidate dal cliente ad un tecnico di sua fiducia che reperir\u00e0 presso il Comune la documentazione necessaria.<\/p>\n Compito del Notaio \u00e8 solo la verifica della regolarit\u00e0 formale dei titoli e documenti che attestino\u00a0la legittimit\u00e0 urbanistica dell’immobile che gli vengono presentati<\/p>\n <\/p>\n 4 – COMPROMESSO O PROPOSTA ACCETTATA<\/p>\n <\/p>\n Altro documento da consegnare al Notaio \u00e8 la proposta di acquisto accettata dal venditore e\/o il compromesso stipulato tra acquirente e venditore.<\/p>\n La normativa in materia di imposta di registro pone a carico di entrambe le parti l’obbligo di provvedere alla sua registrazione entro venti giorni dalla stipula;<\/p>\n ci\u00f2 quando la proposta od il compromesso \u00e8 stipulato senza l’intervento di un’agenzia immobiliare , perch\u00e9 in questo caso l’obbligo grava anche sulla stessa agenzia.<\/p>\n <\/p>\n 5 – TRACCIABILITA’<\/p>\n <\/p>\n Vanno forniti anche gli assegni relativi a tutti i versamenti effettuati prima della stipula dell’atto notarile.<\/p>\n Cos\u00ec siano essi circolari o bancari o postali.<\/p>\n Al pari dei bonifici effettuati.<\/p>\n Da sottolineare che i versamenti in contanti sono ammessi ora fino all’importo di euro 3.000, ma non \u00e8 possibile frazionare il prezzo in tanti versamenti sotto la soglia.<\/p>\n Questo perch\u00e9 il limite va considerato per l’intera operazione, e qualora questa sia di importo superiore ad euro 3.000, non sar\u00e0 possibile effettuare tanti versamenti inferiori ad euro 3000 ciascuno.<\/p>\n Tra i documenti che rientrano nella tracciabilit\u00e0 vi sono anche gli assegni od i bonifici che vengono corrisposti all’agenzia immobiliare.<\/p>\n Ovviamente in questo caso se la provvigione ammonta ad una cifra inferiore ad euro 3000 il versamento potr\u00e0 essere effettuato in contanti<\/p>\n 6- ATTESTATO DI PRESTAZIONE ENERGETICA<\/p>\n Attestazione che ha validit\u00e0 10 anni dal suo rilascio<\/p>\n Per questo si rimanda ad altra pagina di questo sito che fornisce tutte le informazioni<\/p>\n